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Q 房产评论师

投资照亮人生。

  • 房产评论师
    Q 点评 郑州国际金贸中心(宝能地块) 2018-07-07 13:05
    宝能的融资经。

    名称:渤海信托郑州宝能国际金贸中心集合信托

    发行机构:渤海国际信托股份有限公司

    产品规模:人民币60亿元,优先级由合格投资者认购不超过30亿元,劣后级由 项目公司股东郑州宝能企业咨询管理有限公司以对应项目公司或其子公司特定债权认购不超过 30 亿元 。

    补充概念:优先级指优先获得收益,一般是固定收益;劣后级指优先级获得收益之后获取剩余的收益或者承担风险。优先级风险低,收益率也低。劣后级风险高,收益率也可能较高。如果一个产品出现亏损,那么会先亏劣后级的资金,只有全部的劣后级资金都亏损了,然后才是优先级资金受损;如果一个产品出现盈利,并且盈利很大,那么在分配给优先级当初协议约定的较低收益率时,剩下的所有收益都归劣后级所有。

    信托期限:2 年,信托计划满半年,企业有权提前退出。

    借款人:郑州宝能置业有限公司(以下简称 “融资人”)

    担保人:深圳市宝能投资集团有限公司(以下简称“宝能投资集团”及“保证人”)

    认购起点:100 万元,以 10 万元整数倍递增。

    基准收益:100 万≤单一募集期认购金额<300 万: 8.1%/年
    300 万≤单一募集期认购金额<600 万: 8.3%/年
    600 万≤单一募集期认购金额:8.5%/年 注:上述基准收益率为现行税法政策下计算的税后收益率。

    风控措施:1、劣后特定债权认购:劣后级按照丌低亍优先级资金 1:1 的比例以特 定债权认购信托计划; 2、保证担保:深圳市宝能投资集团有限公司(简称“宝能投资集团”) 提供丌可撤销连带责任担保; 3、股权质押担保:项目公司股东郑州宝能企业咨询管理有限公司持有 的项目公司 51.02%股权质押;募集地块对应项目公司子公司 100%股 权质押; 4、土地/在建工程抵押:放款后郑州宝能金贸中心项目土地/在建工程 提供抵押担保,优先级劢态抵押率丌高亍 60%; 5、资金监管:通过预留印鉴和控制网上银行(如有)转账业务的方式 对项目公司、募集目标地块子公司银行账户进行资金监管; 6、公司管理:直接持有项目公司 48.98%股权,派驻董事,对重大事 项行使表决权。

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    Q君说两点:

    1、现在房企融资真是非常困难,普遍在15%-18%左右,即便是这样依旧融不到钱,情况远比你想的严峻,一线房企还好一些毕竟牌子大,本土房企就惨了,某房企工资是一拖再拖。

    2.关于郑州商业的统计,住宅新房市场库存8.5个月,算是很正常的;商业库存106个月,一片惨淡;写字楼库存27.66月,情况不是很乐观;公寓库存15.62月,情况稍微好一点。

    宝能一共规划45万㎡的公寓、45万㎡的写字楼,剧透价格2.5-2.8万/㎡。先看写字楼,郑州的写字楼一定是过量的,别的不说未来北龙湖还有几百万方写字楼,租金是租不上价格的,至于地标到底卖的如何,绿地双子塔很好的一个例子,从2012年一直卖到现在,6年过去依旧有房子,所以说宝能先销售的是公寓;至于公寓,郑州99.99%的公寓投资回报率跑不过银行理财产品,你花两万多买个公寓图啥?
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    郑州国际金贸中心(宝能地块)郑州国际金贸中心(宝能地块)
  • 房产评论师
    Q 点评 鑫苑德润珺园 2018-07-03 22:22
    鑫苑德润珺园,二七区南三环与行云路交汇处东北方向。

    一句话形容此盘就是刚,鑫苑专为刚需量身定做。

    鑫苑德润珺园,鑫苑和德润合作的项目,一共占地是68亩,容积率为3.8,总建筑面积27万平方米,一共分为两个地块,西地块也就是1号院已经被德润员工团购完毕,东地块也就是2号院是我们正??梢月虻纳唐贩?。

    东地块一共占地约25亩,总建筑面积不到5万㎡,总共是412户,规划了3栋楼,一栋楼是25层的2T4、一栋是27层的2T6、另一栋是幼儿园?;兔婊彩歉招柚械恼蕉坊?,面积区间从77-155㎡,90㎡以下的户型占比55%。

    项目优势很明显:实打实的三环内,另外周边规划了两条地铁线(7号线、14号线),再加上属于二七万达辐射区域内。

    劣势更加明显:25亩的地块注定没有什么品质景观可言,另外让人心碎的还有户型,让人看着都伤心,最糟心的还有周边的环境,一路之隔就是锦荣国际轻纺城、物流公司、汽车南站,南三环上的大车注定不能消停。

    至于能卖多少钱?Q君和调调老师的观点差不多14000元/㎡左右。
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  • 房产评论师
    Q 点评 泰禾中州院子 2018-06-28 18:45
    泰禾中州院子下半年年要开盘了,泰禾在郑州经历了个人奋斗、高手指路、贵人相助、小人作梗,终于有一个项目下半年要开盘了,说白了就一问题,你不把彩礼那齐人家能让你把姑娘领回家?

    泰禾这个项目总占地是2000余亩,其中300亩是袁家村特色小镇,剩下的1700亩定位的是院子系列,项目内部有一个高端会所+商业教育等配套服务体系,外部则是享受袁家村的十大功能区、奥莱、王府井商业街等等。

    项目首期地块为224亩,总建筑面积为15万平方米,容积率为1.01,物业形态包括合院和叠院,其中合院291套、叠院620套,合院面积区间从180-204平方米,叠院面积区间从132-173平方米,其中合院的主力户型为小合院189平方米,约136套,其次是中合院204平方米,约73套; 叠院的主力户型为三叠院(上中下),户型面积分别为130平方米、140平方米、170平方米。

    然后吧,豪宅就是越做越小,泰禾整体做的面积不大,最小的130平方米都能做成合院了,最主要是控制总价,让产品更好销售。

    再说说泰禾三大制胜法宝,三大体系、10大细节、产品四次更新迭代。

    三大体系即宅门、院落、坊巷,这个是说的最神乎其神的。
    10大细节即抱鼓石、大门、梁坊、戏台、浮雕、空窗、照壁、方灯、额扁、铺地,这也是讲的最多的。
    四次更新迭代即产品经过“小步快跑、试错迭代”终于形成了自己的风格。

    市场是检验项目的唯一标准,好好不好市场会给出评判。
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  • 房产评论师
    Q 点评 郑州孔雀城 2018-06-28 15:58
    郑州孔雀城7800元/㎡开始内购,一平方米低于周边3000元/㎡。

    高层均价7800元/㎡,洋房均价9600元元/㎡,目前南龙湖其他项目的售价,龙湖锦艺城高层10700元/㎡,正商智慧城高层11000元/㎡、洋房13000元/㎡,永乐丰城高层10500元/㎡、洋房13500元/㎡,融侨城高层10300元/㎡、洋房13500元/㎡,还有没有出现的南龙湖地王预计高层价格14000元/㎡、洋房价格18000元/㎡。

    这一次内购高层有四种户型78㎡、88㎡、102㎡、112㎡,洋房有四种户型100㎡、123㎡、133㎡。

    具体再说到孔雀城的品质,真心一般,因住宅是作为产业的配套,之前看过一篇报道说投资客不关心住宅品质。

    另外在说一下华夏幸福,华夏幸福在环郑州的开封、上街、新密、许昌、焦作五个区域合计圈地差不多有300平方公里,着实是郑州的第一大地主,可是现在也是麻烦不断。

    2018年4月份,证监会问询华夏幸福,一共是十八问,翻来覆去就是一句话:“你说的是真的吗?你的钱去哪了?”主要问题还是集中在固安模式能不能复制,另外就是产业新城收益来自“未来的增量收益”。

    今年3月份华夏幸?;繁本┣?折大甩卖,霸州孔雀城从18000降到8500,另外更是打包甩卖部分资产,华夏官方说法叫做“合作”,在郑州华夏幸福也开始寻求各大开发商合作,其中焦作武陟和昌建合作一宗土地。
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    郑州孔雀城郑州孔雀城郑州孔雀城郑州孔雀城
  • 房产评论师
    Q 点评 融信城市之窗 2018-06-27 21:54
    首付8800元,总价不到20万,融信城市之窗值得买吗?

    忽悠,接着忽悠,韭菜们好好醒醒吧!

    Q君实在就是想不明白了,你为啥跑绿博园买套公寓,难道真的是因为便宜。

    作为从业多年的地产人士,明明白白清清楚楚告诉你们,穷人就不要碰40年产权的商业产品,包括公寓、写字楼、商铺,因为你真心输不起,买完之后钱就被锁死在里面,到时候你想哭都哭不出来。

    如果说买住宅是小学生水平,基本闭着眼买都能赚钱;那么买公寓和写字楼就是中学生水平,十个人买七八个人都是赔钱;买商铺就是大学生水平,十个人买只有一个人能赚钱。

    不要指望用你买两三套住宅的眼光去看公寓这样你会死的很惨,买两三套房的经验根本不足以应用到商业物业上,商业物业牵涉到较多的因素如地铁、人流、商圈等。

    当你买公寓的时候,你可以试着思考以下问题》

    1.租金可以租多少钱?(不要听信置业顾问)
    2.投资回报率是多少?(自己认真算一算)
    3.若干年之后,我卖会有人买吗?(自己琢磨)

    如果你把上面三点搞明白,再做决定买不买,很多人做决定是非常草率的。Q君建议你读一读《像赌牌一样思考;如何在信息有限的情况下做出更明智的思考》,书中作者介绍了一个10-10-10原则,下一个决定之后10分钟之后是什么结果,10个月之后是什么结果,10年之后是什么结果。

    韭菜们,醒一醒!
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  • 房产评论师
    Q 点评 绿地新都会 2018-06-23 22:56
    不知不觉,绿地新都会新田360广场商业今年八月开业。

    绿地新都会新田360广场项目共计13万平方米,一共分三期开发,其中一期和三期由绿地和新田共同打造。绿地新都会新田360广场商业业态一应俱全,从风尚潮品到亲子体验、从国际美食到本土美食、从社交商务到娱乐休闲。这座目标以打造国际品质大型一站式的购物中心,旨在为郑州乃至中原地区消费者带来品质、生活、舒适、欢乐的消费体验,供给家门口休闲娱乐的新生活模式,满足周边人群对生活品质的追求。

    根据介绍绿地新都会新田360广场将通过艺术IP、艺术空间、艺术交互三大维度为大家打造一个精致艺术体验之旅,另外各楼层的不同商业的业态对应不同的音乐主题风格。引进的商业项目包括台北纯K、世嘉美式健身金标店、热风、名创优品、曼玉、豆捞坊等。

    另外高铁站附近的?;阒行淖龅囊彩怯心S醒?,汇艺中心天幕也成为郑州网红必去的地方,在抖音上出镜率也是最高,期待绿地新都会新田360广??!
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  • 房产评论师
    Q 点评 利海雁鸣湖壹号 2018-06-23 17:48
    传白衣武士救利海雁鸣湖。

    这一次的白衣武士是富力,疑似富力接手利海雁鸣湖的烂摊子。

    2013年年初,关于利海资金断裂的新闻就是沸沸扬扬,2014年,利海突然在河南各大主流媒体的多个版面猛打广告——改变未来32平方米公里。

    可惜好景没有持续太久,利海在郑州三个项目几乎全部停工,雁鸣湖内购2.7亿元,利海财富广场内购1.05亿元,除了少部分的资金用在工程以外,所有的钱都被总部划走,根据当时的报道利海雁鸣湖项目所欠工程、设计及营销欠款约1.2亿元,所欠员工工资约900万元,收缴房产预付款3.1亿元,总计欠款约16亿元。

    后又传出新东润收购利海烂尾,随即新东润辟谣。在之后白绿大火,雁鸣湖也跟着火起来,康桥、绿都、永威、万科、绿地纷纷入驻,虽然有诸多房企加入,不过依旧卖的半死不活。

    现在传出富力接手厉害雁鸣湖烂摊子,不知富力能玩转不?
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  • 房产评论师
    Q 点评 重庆龙湖地产 南龙湖储备地块 2018-06-23 10:46
    2018年1月底,南龙湖5宗土地进行出让。

    龙湖地产拿下7号土地,该宗地位于龙湖镇规划三路以西、zf土地储备以南,使用面积43477.17㎡,约65亩,土地用途为城镇住宅用地,容积率3.0,建筑面积130451.51㎡,出让年限70年,经过396轮的竞拍,成交总价为92193万元,溢价率117%,折合每亩地价1413.67万元,折合楼面价7068.31元/㎡,成为南龙湖地王,其余四宗土地被正商拿下三宗和雅居乐拿下一宗。

    正商已经快人一步开始行动了,首期地块案名正商兰亭华府,总共占地是65亩,总建筑面积约18万方,规划了8栋洋房和4栋高层,最值得一说的是正商品质确实有不少提高,正在努力摆脱刚需王的帽子。

    海子说:姐姐,今夜我不关心人类,我只想你。

    当然Q君最关心的还是龙湖地产的项目如何。

    第一个多少钱?根据实际经济测算高层价格14000元/㎡(毛坯),跟永威和绿都的价格差不多了,洋房价格18000元/㎡(毛坯),这个位置这个价格卖着够呛。

    第二团队如何了?目前正在招聘,由于要求标准高,部分人员是从其他区域公司调过来的。

    第三龙湖地产还有其他项目?有土地储备,正在洽谈当中,可能是北龙湖,具体敲定时间要在下半年了。

    作为龙湖地产的忠实粉丝,吴阿姨加油!
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  • 房产评论师
    Q 点评 美商郑东龙湖一号 2018-06-22 17:46
    杨金迎来“万万”组合,未来诚然可期待。

    杨金真的是热了,诸多房企意图进驻杨金,就连水库欧神的门徒们都在杨金开始建仓了,燥热难耐的一片热土。

    首先说第一个利好,杨金板块即将迎来“万万”组合,万豪+万达,一家酒店加一家商业广场,全部落户美商郑东龙湖一号,这一下杨金真的热闹了,另外美商为了提高项目的溢价,引进了两个不错学校八中+纬五路,准备是搞学位公寓,预计售价2.5万,咱们再说句题外话一路之隔的清华附中马上要内购了,只要4万,一站式教育一套公寓绑定俩学位,最高售价7万,距离融创的14万只差7万,你说是杨金太便宜还是清华附中太贵?

    第二个利好杨金又有潜在项目了,其中一个是蓝城玉兰花园,在凤起梧桐旁边,是蓝城和东方国际合作,代建别人家的烂尾项目,项目一直迟迟未见动静;另一个项目是绿城联手河南外包产业园,绿城智慧公园项目,商业性质的住宅,有兴趣可以看看;最后一个是福晟联手东方富田,又是一个不见动静好久的项目,又是一个地市的小开发商,竟然被福晟找到了。

    不管你喜不喜欢,他的房价真是起来了。

    鸿鹄高飞,一举千里。羽翮已就,横绝四海。横绝四海,当可奈何!
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  • 房产评论师
    Q 点评 碧桂园双湖城 2018-06-20 22:54
    碧桂园双湖城,双湖大道与京广快速路交汇处。(南龙湖双湖大道地铁站)

    该项目为碧桂园南龙湖的第一项目,总共占地为340亩,容积率为3.4,总建筑面积76万㎡,物业形态是经典的高层+洋房,总户数为4300户,为精装修交付。一共规划21栋高层,12栋洋房,户型面积为96-118㎡的三房,133-144㎡的四房和260㎡的五房,另外配套1所幼儿园、1所小学,整体项目偏改善。

    首批预计推出7栋高层和3栋洋房,户型配比方面,115㎡和117㎡的四房占比为49%,其次是138㎡四房占比30%,洋房面积为140㎡,占比30%,预计价格高层11500元/㎡,洋房标准层14000元/㎡。

    碧桂园的房子最大的特点是什么呢?就是没有特点?;八底罱黄⑿鸥逍幢坦鹪叭鞯囟荚谖?,声势一浪高过一浪,全都是高周转惹的祸,部分房屋质量有问题。

    除了说质量问题以外,骂的最多的就是碧桂园抬高房价,凡是碧桂园进驻的三四城市房价翻一番,看了看评论骂的最多的地方就是山东省下辖的地市,因为山东的棚改货币化全国第一,拆的最多,而且碧桂园在三四线城市经常拿地王,面粉贵过面包,不涨价才怪。

    在河南的地市碧桂园在商丘、许昌、南阳、平顶山等地市都拿过地王,碧桂园拿地王的地王房价基本实现翻一番。
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