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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 恒大经贸中心 2天前
    恒大做商务地标,总有种违和感。

    类似与让碧桂园做匠心,让绿城做高周转,完全不搭啊。

    可能咱眼光比较短浅,但真心搞不懂,郑州市在核心区域招的商怎么那么不搭,比如宝能东广场项目,那么好地块,让个几乎没有成功经验,地产实力很弱的宝能来做。

    同样,虽然恒大实力强劲,但都是三四线刚需盘的经验,来做商务地标,可能还不如本土的楷林专业呢。
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    今年中原区老城区有两大重点项目:恒大中原经贸中心项目和郑州二砂文创广场项目,二砂给了深圳的星河控股,今年这两项目无论如何都要有实质进展的。
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    恒大这个项目早在2013年就被郑州市划为重点建设工程,当年是爱马仕哥亲自来看的地,但地段太好,所以拆迁非常麻烦。

    该项目位于中原路以南、文化宫路以东、伊河路以北,以河南省建筑工程学校校区为主体,包括锦江之星、市总工会家属楼、区房管局家属楼、河南建筑安装公司家属楼、办公楼、郑州医疗器械二厂办公房等区域,这些个单位不像城中村,说拆就拆了。

    2014年时,因建筑工程学校校领导调整,项目一度停滞。而且经过年两年房价快速上涨,原住民对赔偿肯定更不满意了,所以难度很大。
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    项目规划总占地110.42亩,其中一期规划占地91.5亩,其中主体建筑将规划设计为高度280米左右的双塔地标性建筑,内含高端百货、大型连锁超市、恒大影城、高端水疗养生会所、KTV、电玩中心、健身会所、美食等多元业态,一站式满足消费者购物、休闲、娱乐、餐饮等多种需求,将打造成为中原区高端时尚的区域性商业中心。
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    由于这种超高太特殊,纯做写字楼的话,在商务氛围稀薄的中原区,去化难度相当大,不排除恒大会一部分做写字楼,一部分做公寓。
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    只希望写字楼不会跟他家住宅一样,土豪乡村风。
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    恒大经贸中心恒大经贸中心
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 清华大溪地 2天前
    清华·大溪地目前主推的是11号院塞维利亚。
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    该组团位于中原西路与桃贾路交叉口东南角,临近10号院,与郑西一中、郑西一中附属小学、商业综合体、地铁10号线(商隐路站)仅一路之隔,地块区位优势明显。
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    组团规模和10号院相近,总占地约176亩,总建筑面积约37.7万㎡,容积率2.47,绿化率达36.73%。无论地块大小,形状,指标,综合来看还是挺不错的。

    规划理念和10号院也类似,高低配,南低北高。
    整体院落由17栋18F小高层和4栋32F高层及部分沿街底商和1所幼儿园构成,采用“外板内点”的规划布局方案,北侧4栋高层,南侧17栋18层小高层,户型包含88㎡两房、98-137㎡三房、142㎡四房?;突箍梢?,在之前,大溪地规划定的早,那户型简直没法看,当然即使现在户型也比东润、新城、碧桂园逊色不少。
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    园林方面这次下了不少功夫,别具一格。
    山水比德设计公司采用了新中式手法,打造一门、一厅、一堂、一园、一院的五进空间布局。融入前庭入口,风雨连廊、迎宾树阵、镜面水景等中式风格元素,营造归家仪式感。类似的风格在永威、康桥、泰禾的园林景观中很常见,但大溪地这个山寨版,不知道具体呈现会啥效果。
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    虽然目前对外报价9500元/平,但清华园一向喜欢搞内购,内部价8500左右,首付10%,之后每半年付一次5%。

    每当市场不好时,大溪地都会做所谓的员工内购变相降价,但实际几乎所有来访客户都能买到。
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    清华大溪地清华大溪地清华大溪地
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 建业LA VIE半英里 2018-07-06 23:12
    东区小户型爆款来了,建业出品。
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    这个项目原来叫诚海上东1號(诚海天玺公馆项目),这块地拍的时间早了,但因为这小开发商不靠谱,一直墨迹。
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    郑政东出(2013)18号该地块位于盛和街南、熊耳河路东,使用面积4117.49平方米(约合6.18亩),土地用途为其它普通商品住宅用地,出让年限为70年,容积率大于1小于4,建筑密度小于30%,建筑高度小于80米,成交总金额4070万元,,折合楼面价2471元/㎡。
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    单看地价还是有利可图的,恰好建业在搞轻资产管理,应该有利可图,也就收了。
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    2016年11月21日,建业地产对外披露,间接全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司与河南诚海置业有限公司订立房地产项目开发委托管理合同,为期48个月,计划建筑面积1.7万平方米。
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    根据委托管理合同,河南诚海委托中原建业在郑州市东风北路东侧,陈庄路西侧,盛和街南侧,正光北街北侧地块(诚海天玺公馆项目)上开发、经营及管理该委托管理合同的房地产项目,而中原建业收取品牌费及绩效提成作为回报。
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    现在叫做建业LA VIE半英里,不愧是建业,一个案名都很洋气,高逼格,起码多卖1000块。
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    处于郑东新区老城区的核心地段,毗邻省委省zf,附近还有郑州市房管局、公安局出入境办事大厅等主要zf职能部门。

    虽然占地仅仅6亩,但毕竟高大上的东区门面地带,操盘也不能含糊,规划22层,底层3层商业,层高为 5.05m,主楼19层住宅,这里强调下,70年的,不是商住公寓性质,层高3.0 m,建筑高度 75m。
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    户型如下:
    38㎡一房一卫
    41㎡一房一卫
    50㎡一房一卫
    80㎡两房一卫
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    具体平面图没找到资料,但户型都不错,带阳台,采光面也算大,这种小户型在老东区很罕见了,又挨着地铁5号线,应该很抢手。
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    建业LA VIE半英里建业LA VIE半英里建业LA VIE半英里建业LA VIE半英里
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 同德悦庭(中基乐湾) 2018-07-03 22:48
    在融创御湖宸院附近,有个楼盘也默默无闻地开始卖了。
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    这块地位于二七区长江路南、云台路北,占地7.382亩,起始价3644万元,土地用途商服、城镇住宅,2016年12月被河南同德置业有限公司以起始价摘得。据了解,该地块是黄岗寺城中村改造项目。
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    取名叫同德悦庭。
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    从长江路与工人路交汇处西300米路南就是该楼盘,与亚星盛世俪都不远,南面是郑州烈士陵园北区,虽然比较膈应人,但周边配套成熟,距离西三环、南三环较近,距离长江公园不远,也算是三环内楼盘。
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    项目很小,只有7亩地,容积率3.5,由1栋14层商业公寓,2栋18层小高层住宅组成
    一共只有160套房子,目前在售2号楼,2梯5户,户型有80平两室两厅一卫、85平两室两厅一卫,110平两三两厅一卫,80多的小户型还凑合,大户型就不能看了。
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    目前对外释放的均价在12600元/㎡左右,算下来首付30万,月供4000左右,相对于御湖宸院15500---16000的价格,确实便宜。
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    这个楼盘非要说优点吧,一个是地段好,另一个是18层小高层,得房率80%。
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    除此之外一无是处,小开发商更让人不放心。
    虽说已经取得四证,但现在刚开始做车库结构,预计年底才能取得预售证,不太靠谱。
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    如果这个价格,宁愿买南四环附近靠谱开发商的成规模小区。
    (展开全部)
    同德悦庭(中基乐湾)同德悦庭(中基乐湾)同德悦庭(中基乐湾)同德悦庭(中基乐湾)同德悦庭(中基乐湾)同德悦庭(中基乐湾)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 朗悦公园府 2018-07-03 16:54
    基本情况:
    6月30日,朗悦公园府进行0元入会,当天到访1200组,入会1000组。
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    楼栋情况:
    1#(34F/1D/3T5)
    2#(34F/2D/2T4/2T5)
    3#(34F/2D/2T4)
    4#(26F/1D/2T5)
    5#(27F/1D/2T5)
    6#(34F/2D/2T4)
    7#(34F/2D/2T4)
    8#(34F/2D/2T4)
    9#(33F/1D/2T2)
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    房源配比:
    76㎡两房 102套
    89/95㎡三房 1047套
    114㎡三房340套
    135㎡四房340套
    160㎡四房132套
    推出全部房源合计1961套
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    预计单价(毛坯):
    15000-16000元/㎡
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    优惠政策:
    0元入会享2000元优惠,赠送茶具
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    楼盘点评:
    公园府沿袭了公园道的一贯套路,送面积,但价格不低,楼盘地段和素质都还不错,推盘量又大,目前已经取得4个证,开盘在即,高新区客户不妨考虑下。
    (展开全部)
    朗悦公园府
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 永威森林花语 2018-07-03 16:18
    基本情况:
    6月30日,森林花语现场选房,推出27#、28#、29#、30#四栋高层,共推出390套,去化368套。
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    四栋高层均为26层,1个单元,2t4
    83-96㎡三房
    123-135㎡三房
    147-156㎡四房
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    均价(毛坯):
    13200-13800元/㎡左右
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    客户情况:
    5月1日启动认筹,前期认筹约700组,开盘当天到访约500组
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    优惠方式:
    1)? 排号享3万抵5万
    2)? 一次性优惠10%
    3)? 按揭优惠4%
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    开盘点评:
    森林花语和融创象湖壹号的后期地块紧邻,融创全款价格11000左右,但永威品牌好,付款方式相对多样,所以去化效果较好。
    (展开全部)
    永威森林花语
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 万科美景魅力之城 2018-07-03 16:01
    基本情况:
    6月30日,万科魅力之城四期高层3#线上开盘,共计208套,去化208套。
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    3号楼33层,两个单元,2t4/2t5

    89㎡三房推出181套
    115㎡三房推出27套
    共推出208套,去化208套。
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    均价(精装):
    10800元/㎡左右
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    客户情况:
    截止开盘累计定存600余组。
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    优惠方式:
    1)? 认筹5000 享优惠0.2%
    2)? 认购5000 抵10000
    3)? 开盘优惠1%
    4)? 按时签约优惠1%
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    开盘点评:
    本次推出的四期高层产品,仅推出一栋高层,且价格相对平稳,所以去化较好。
    四期临公园较近,占地96亩,容积率2.5,规划11栋纯高层,整体舒适度较好。
    (展开全部)
    万科美景魅力之城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 郑州孔雀城 2018-07-01 12:26
    看到这个项目我还是挺震惊的,应该算华夏幸福地段最好的项目了,没有之一。

    华夏一贯的观点是只做郊外,价格杀手,这次杀入闹哄哄的南龙湖,估计开发商都慌神了。
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    项目位于郑州南龙湖,郑新快速路与107国道连接线交汇处西南,这里虽说稍微靠南一点,但隔壁就是华商汇,按道理不算太差,主要是没有地铁,周边也比较荒,不过,想想武陟的郑北孔雀城,想想长葛的郑南孔雀城,这里简直是市中心。
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    项目总占地约263亩,总建筑面积约60万方,容积率2.5。绿地率30%,整体限高65米。内部配套有约3200㎡社区商业(规划中)、一所9班幼儿园(规划中)。
    项目分为两个地块,才用太师椅布局(毕竟号称小碧桂园,自然不会给你讲情怀了),产品由20-22层高层和5+1层洋房构成,其中高层户型涵盖75-112㎡两房/三房,洋房户型涵盖100-133㎡三房。
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    重点说说孔雀城的产品策略,我们注意到:
    高层只有:78㎡两房,88㎡小三房,102㎡三房,112㎡三房这几种户型
    洋房只有:100㎡,123㎡,133㎡三种户型
    没有140的,纯纯的刚需,相比南龙湖其他项目,如果价格再低点,可谓无望不利。
    现在哪还有100/120平米的小洋房,绝对抢手。
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    所以,如果是本土手头紧的人,不妨考虑下孔雀城,但对于郑州外溢客户来说,最好离郑州近点有地铁的。
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    华夏幸福在新郑布局广阔,打造的产业新城有三个组团,起步区就有16平方公里。
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    组团一分为三个地块:地块一东至郭店镇界及中华路、西至新??焖俾芳袄?07国道、南至密港路及102省道、北至郭店镇界;地块二东至郭店镇界、西至郑新路及如意路、南至郭店镇界、北至新老107连接线;地块三东至吉祥路、西至合欢路、南至102省道、北至黄金大道。
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    组团二分为两个地块:地块一东至规划环城铁路、西至中华路、南至孟庄镇界及新老107连接线、北至双湖大道及规划环城铁路;地块二东至规划路、西至孟庄镇界、南至孟庄镇界、北至新老107连接线。
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    组团三分为三个地块:地块一东至京广铁路、西至中华路及薛店镇界、南至万邓路、北至102省道;地块二东至中华路、西至规划路、南至梧桐路、北至102省道;地块三东至薛店镇界、西至中华路、南至空港三路、北至薛店镇界。
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    这么大体量的地块入市,源源不断的供应量, 会对新郑的房价有一定抑制作用。
    (展开全部)
    郑州孔雀城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 万向桃源居 2018-07-01 11:48
    万向桃源里,是除了万向湖畔晓风外,万向在龙子湖的另一个项目。
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    项目紧邻郑州九十四中学,南侧为大型安置社区,西侧为小夏街,北侧为薛夏南街,周边均为安置社区,如姚桥社区、前牛岗小区,姚桥社区南区,磨李社区,陈三桥社区,这里村民众多,经常在路边摆摊,北边不远有一个农贸市场,人流量较大交通拥堵,城市形象很一般。说起来,这里的村不少是北龙湖那边迁过来的,没有他们,就没有今天的北龙湖。
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    从大方位看,位于北龙湖东,龙子湖园区北边,地段相当可以,但小环境确实不好,追求改善的就算了。
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    项目只有20几亩,容积率4.0,地上建面6.4万方,限高80米,由4栋楼组成,1#楼27层、2#楼25层和3#楼23层,以及4#楼2层商业组成。其中西侧楼栋东西走向的为安置房,虽然与东侧两栋商品房隔着一条路,但仍然有影响。
    项目可售房源共计416套,其中89㎡小三房和121-122㎡大三房各占一半?;筒晒翰捎昧思惺胶诵耐?,户型一般。
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    这是个典型的微型项目,但个人认为户型偏大了,小地块里的改善房最难卖了,大家都不傻,买大房子追求全面改善的,对社区整体品质要求高。
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    除此之外,项目的历史纠纷较多,鑫苑当时也想收购,但最终退却了,所以综合来看,还是不建议买。
    (展开全部)
    万向桃源居万向桃源居万向桃源居
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 龙中金源 2018-06-28 12:02
    好久没过这种盘了。

    基本上99%的楼盘,都会采用横平竖直的兵营式布阵,无他,前期可以快省,尤其以碧桂园为代表。

    不是说不好,但看起来千城一面,缺乏个性。
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    而龙中金源则采用围合式布局将每栋楼分布于地块四周,中心围合成一个完整的大花园。

    上海著名楼盘——中鹰黑森林,貌似也这么干的,中间空地搞出一座森林,碉堡了。
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    龙中金源位于港区雍州路与护航路交汇处西北角,东边是已交房入住的名门郡景小区,西侧是马上交房的中建森林一期,距离地铁2号线城郊线康平湖站还有一段距离,交通一般,目前北港大量小区交房,居住纷纷慢慢起来了,这个片区还不错,绝对比你想象中要好。
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    项目总占地75亩,容积率2.49,建筑面积17万平方,整体建筑密度15%,一般是20%左右,绿化率达到了60%,一般楼盘30-40居多,围合式布局腾出了更大的景观空间,个人认为这个中心景观还能再花花心思,模仿下中鹰黑森林,中间也搞些古树栽上,虽然成本不低,但很容易出亮点。
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    建筑风格为现代简约,主体色彩以红棕色与米黄色为主,住宅标准层高3米,相比普通住宅2.9米要舒服不少,主力户型75平米两房,95平、105平三房,140平米四房,基本是港区主流的面积段。
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    小区采用集中的社区商业,而没有社区沿街商业,小区配备品牌地暖、三层双中空钢化玻璃、断桥铝材质,外墙外保温采用岩棉材质、皮肤式防水等,还有些小区WIFI,雾森系统等常规的科技配套,用的东西算是可圈可点吧,能看出开发商还是不想糊弄的。
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    开发商河南龙中置业,小开发商以前没听过,这是首个开发项目,据说原来要给北港的教师团购,但不知道怎么也没声音了,后来教师团购都是绿地香湖湾。
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    如果对开发商熟悉的,确实靠谱的话不妨考虑下。
    (展开全部)
    龙中金源龙中金源龙中金源
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