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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 名门翠园 1天前
    名门翠园附近的张家村的土地出让也算是让城改有了较大进展。项目和名门翠园距离近,周边因素也有很多相似。
    郑政出[2018]177号(网),位于金水区丰庆北路东、新龙路南,为金水区张家村城中村改造项目用地。出让面积52879.97平方米,折合79.32亩,容积率大于1.1,小于4.2,建筑密度小于25%,建筑高度小于100米,绿地率大于30%,最终,以起始价74228万元被郑州华瑞紫颖置业有限公司竞得,折合地价935.8万元/亩,折合楼面价3342元/㎡。
    郑州地名网也显示这个项目备案名为“华瑞紫金嘉苑”,计有12栋楼。
    三年河东,三年河西。
    16年的时候贾鲁河一侧的以万科天伦紫台、美景麟起城为代表的连霍高速以北片区火的很,如今也都变得平淡了。两年多来周边的正商家河家降价了,融创的项目也是低价销售。毕竟金水北片区的好多项目比如名门翠园、美景美境、瀚海思念城都已经在售或者准备开盘,确实分流不少买房的人群。
    现在来看当时连霍高速以北片区卖的好有很多因素,比如金水区的大规模拆迁。很短的时间内刘庄、柳林、张家村、陈寨、庙李这几个村都拆迁了,几十万的郑漂纷纷搬走,购房和租房的需求是很大的。如果是分批拆迁也会有些缓冲期。金水区的大规模拆迁也是惠济区楼市火爆的一个重要原因。现在这些城中村改造项目都有了很大进展,金水区的楼房供应增加也减少了惠济区楼市的热度。毕竟像万科天伦紫台、万科民安云城这些楼盘确实有点远。
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  • 房产评论师
    海天 点评 恒大城 2天前
    恒大城三期的1号楼、2号楼已经取得预售证,有80平的两房和118平的三房,均价在16000元每平米,售楼部的信息也是比较透明的,包括备案价格、证件信息、不利因素公示等等
    三期更加靠近西三环北延线,与规划的三全路距离比较近。不过需要注意的是三期与一期二期并不在一起,从规划图也可以看出,中间隔着一片安置房。这其实也能理解,恒大城是关庄和葛寨的合并项目。一期二期是在葛寨的地上,三期四期五期在关庄的地上。只是两个村比较近,但村民安置房大多数都是原地安置,所以恒大城的房子也会分散一些,不过距离也不是太远。这种情况在高新区也是常见的,万科城是祥营和水牛张的城改项目,四期五期就比较远,公园道一号是大里村小里村的城改项目,三期四期与一期二期也有一定距离,当然碧桂园西湖就更大了,四五个村的合并项目,也会比较分散。
    恒大城周边有东原阅城、荣邦城、钱隆城等等,尤其是东原阅城对恒大城的竞争压力比较大,因为两个项目比较近,尤其是恒大城三期与东原阅城一路之隔,周边因素都比较相似。18年11月,东原阅城首次开盘,推出700多套,去化580套,均价14000元。这效果也是很好的了。与恒大城相比,东原阅城的价格优势更加明显些。
    恒大城一期已经交房了,想要买房的也可以去实地看看,比较一下价格、区位、装修、绿化、学校等等。毕竟现在房子销售比较平淡,可以多做比较。
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    恒大城
  • 房产评论师
    海天 点评 永威城 2019-02-08 14:02
    地铁房、学区房、品质房都是房产保值增值的重要方面。配套的学校很重要,其实这也能理解,毕竟好多人来郑州买房也是看重郑州的教育,虽然是大家都是一样的参加高考,但是一个一般的学校与一些知名的学校的差别还是有的。
    名校形成的优势不容易改变。这么多年了郑州的知名学校依然是外国语、省实验、郑州一中这些学校,很少听说哪个学校逆袭排名大幅上升的。这里涉及到师资队伍、管理方式还有招收的学生等等因素。
    从大的方面来说,郑州相比河南其他城市在教育资源上依旧是有着巨大的吸引力。比如老师的招聘和就业,《2018年度郑州市教育局所属中小学(幼儿园)公开招聘教师实施方案》确定的几所重点高中阶段学校,除教育部直属师范大学公费师范毕业生外,新进人员需达到研究生以上学历。公费师范生政策就是六所部属师范大学(北师大、华中师范、华东师范、西南大学、陕西师大、东北师大)的毕业生毕业需回到生源地的中小学任职,而且保障有编有岗。当然大部分的公费师范生还是留在了郑州。因为郑州的省级示范性高中在河南最多。好学校与一般学校的师资力量还是有差别的。
    现在都在提教育均衡化,也有外国语、郑州一中的分校、托管学校等等形式来弥补教育的短处。比如经开区的外国语分校,比如航空港的一中分校,因为这些名校的优势是经过很多年的老带新不断传承下去的。当然现在的学校名目很多,具体实力也要注意。
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  • 房产评论师
    海天 点评 正弘城(正弘蓝堡湾写字楼) 2019-01-26 22:48
    正弘城的开业也算是给花园路商圈再加一把火,确实也是挺好的。项目总占地54亩,建筑面积约40万方,由8层商业中心、一栋39层商务办公写字楼和一栋39层公寓组成。然后周边交通也很方便,尤其是有地铁二号线的出入口可以方便进入。正弘城有写字楼、公寓、购物中心,周边还有正弘蓝堡湾的住宅,这比正弘数码港档次高了很多。更多大牌产品进入。最近也有特斯拉在河南的首个展示中心?;ㄔ奥飞倘φ庖淮惨幌蛴薪鹚瓹BD的称号,正弘城这个新开业的商场确实还是增色不少,也多了一个可以去购物的地方,尤其是金水区这么多的人。
    二七广场的商业是郑州的标志,而且距离火车站比较近,周边也有批发市场,是很多人来郑州的必去的地方,再加上在二七广场地铁一号线上有站点,学生会比较多。但给人的感觉有点热闹也有点乱,小吃店摊很多,也有点嘈杂尤其是商店促销的声音,比如安踏、李宁、361等等,尤其是德化步行街附近,更是比较明显。不过这样的现象在其他城市也是有的,比如长沙的五一广场和黄兴路步行街,跟郑州的二七广场和德化步行街就很像?;ㄔ奥飞倘υ蚋袷巧习嘧?、白领、时尚的聚集地,相对比较安静,没有那么多的促销喊价的声音,可以安静的喝点、吃点,服装上也比较时尚。只能说二七广场和花园路商圈的定位不同,周边人口也不同。但花园路商圈是唯一可以与二七广场商圈相比的了。
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    正弘城(正弘蓝堡湾写字楼)
  • 房产评论师
    海天 点评 绿城滨河储备地块 2019-01-12 17:10
    滨河国际新城规划很好,中建作为一级土地整理的公司,也是很有实力的。但目前滨河国际新城还是缺少人气。滨河国际新城现在缺少地铁、公交,还有一些生活配套,这些都是问题。毕竟周边没有什么可以帮助到的。这点不如双湖科技城,双湖科技城周边已经有了万科城这样的居民区、有轻工业学院、郑州大学这样的大学,公交也不少,地铁有点远。当然最近滨河国际新城也有了很大的动作。
    一是中建七局总部的迁入。这次中建七局把总部搬迁到滨河国际新城也是有很大投入。随着总部的迁址滨河国际新城,那么多人直接刺激滨河国际新城衣食住行等各方面消费需求的上涨,带来极大的消费活力。
    二是郑州外国语学校(集团)经开校区正式奠基,落子滨河。这也是配套的投入,而且是高质量的投入,对周边也是利好。
    其实这种投入真的是必然的,长沙的梅溪湖国际新城也是这样过来的。2010年,金茂一举拿下梅溪湖一级开发权,投资逾600亿。梅溪湖国际新城东起二环,西接三环,北起龙王港,南至岳麓山支脉桃花岭,项目总占地约11452亩,总建面约945万平米,其中住宅面积约710万平米,商业商务面积约240万平米。金茂也是又做一级土地整理,又做二级市场开发,开发了金茂府、金茂湾等等。如今梅溪湖也是有了梅溪湖音乐喷泉、金茂览秀城购物中心、超高写字楼等等。梅溪湖片区已经是开发的很好了。中建在滨河国际新城的投入还要不断增加,然后还有绿城这样的开发商带来的好的产品。
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  • 房产评论师
    海天 点评 金科城 2019-01-09 20:08
    金科城、正弘数码港、保利文化广场三个盘在高新区的位置还是很好的,当然金科城的交房不如人意,但这三个盘都有这样的特点就是拿地的间隔时间比较长。一期都交房了,开发商的后期地块还没拿到,推盘节奏也会很慢。
    金科城的土地信息:16年1月,位于高新区的郑政出[2015]122号地被金科地产旗下郑州新银科置业摘得,约192.55亩,成交价即起始价为8.796亿元。这也是一期二期的地块,16年2月其他的地块都是很小。如今都19年了,一期的房子都交房了,金科也没有再拿地的消息。这主要是金科城是瓦屋李的城改项目,瓦屋李的可开发用地并不大,这与万科城、恒大城、钱隆城这些千亩大盘不一样,像万科城这万科每年都可以有新的地块可以拿,现在都开发了七期了。
    正弘数码港、保利文化广场都是工业用地变身住宅用地进行开发的。正弘数码港已经很长时间没开盘了,正弘数码港也都一部分交房了,丹尼斯都开业了一年了,科学大道北侧的地块还没拿到。不过在科学大道北侧的地块已经拆迁了,有了围挡。保利文化广场的后期地块还有些建筑。首先是要拆除这些建筑,平整土地,才能达到出让条件。所以保利文化广场后期也会有很长时间。
    拿到地了才能谈开盘时间,可是什么时候拿地置业顾问和开发商也不会知道,所以如果地都没拿,就等这个盘就会有很大的时间成本。
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  • 房产评论师
    海天 点评 中原华侨城 2018-12-30 18:51
    18年最后几天,华侨城拿下了中原华侨城的项目用地。中原华侨城的项目则是投资计划500亿,引发的轰动很大,中原新区也很重视,项目推进的速度很快。
    中原华侨城的开发商郑州华侨城文化旅游开发有限公司的股东包括华侨城投资有限公司和河南锦为置业,锦为置业的股东与锦艺有着很大联系。荥阳华侨城文化旅游开发有限公司的股东则是华侨城投资有限公司和郑州名门地产有限公司。这两个华侨城的文化旅游项目都是和地产公司合作开发的。这些地方还是很不错的,比起在荥阳东部的金地格林小城、碧桂园龙城这些项目更靠近主城区。如果华侨城的一些文化旅游开发的很好,会吸引不少人流量,对周边的发展也有很大好处。
    华侨城、世茂、融信这些拿地都是比较快,而名门地产的西岗项目、?;南钅刻?、康桥的须水项目都是进展比较慢,这些都传了很长时间的城改项目,反而慢了很多。西岗的项目都传了这么久,又有碧桂园的加入,也没见有很大进展。
    中原区的这么多项目,世茂可以说是最快的。18年3月份,世茂中标中原区c1片区的项目,2018 年 10 月 26 日,世茂摘得位于中原区皓月路南、雪松路西的住宅属性地块。12月29晚上首期就开盘了。拿地两个月就开盘了,速度也是很快的,当年投入,当年就有了回报,这样的速度可是比名门一拖几年的项目好很多。
    相比城改提前进场的方式,华侨城、世茂这种通过招商的方式效率更高,也更吸引大型房企。
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  • 房产评论师
    海天 点评 万科城 2018-12-27 09:42
    高新区双湖科技城的土地出让也是非常激烈,都是熔断价成交。
    美的置业拿下150号土地,成交总价72072万,单价926万/亩,楼面价4632元/㎡。
    金辉拿下151号土地。成交总价63333万,单价870万/亩,楼面价5218元/㎡。这也是高新区的地王了。
    美的置业也是全国排名前列的地产公司,当然美的电器更出名些。美的置业集团成立于2004年,于2018年在香港成功上市,在全国的房地产排名也是前30名。双湖科技城周边还有格力空调的郑州工厂。海尔有海尔地产,美的有美的地产,格力的董明珠一直认为这是不务正业,也一直在撇清格力地产和格力电器之间的关系。其实海尔地产和美的地产都有很大的规模。据克而瑞的信息显示,2018年前十一个月,美的置业销售额725亿,超过正商、东原、福晟等等,海尔地产也是前100强。
    美的这次也是首次进入郑州,但美的在开封已经拿过地了,建设美的国宾府,人员招聘、项目建设都已经展开。
    双湖科技城目前有中海万锦熙岸、华润悦景湾,周边有万科城、大正水晶森林。双湖科技城的配套好多都要归功于万科城的开发,万科城的开发带来了西四环外的居民,尤其是高新万科广场明年开业,周边已经有不少人气了。双湖科技城周边有大学,有商业,有居民,这边已经不是荒凉的地方了。
    虽然这次土拍的地价比较高,只是高新区目前大盘比较多,竞争激烈,开发商也很难提价。
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  • 房产评论师
    海天 点评 万科大都会 2018-12-25 20:17
    二七区南四环附近的废品填埋场被挖出来以后,给万科大都会的业主也是很大困扰,一些资料显示侯寨的废品处理厂还是很大的。
    郑州市固体废弃物综合处理中心位于郑州市南郊二七区侯寨乡张李垌村曹洼东沟,处理能力2300吨/日,其中卫生填埋处理规模为2250吨/日(包括堆肥处理后残渣50吨/日),堆肥处理100吨/日。填埋场总库容1573万立方米。厂区总占地面积1280亩,其中填埋场占地约902.7亩,道路占地320.3亩,生产管理区占地约57亩。工程项目设计总投资20362万元人民币,设计使用年限为22年,05年投入使用。
    所以现在搬是不会搬的,只能建废品焚烧电场,争取在2020年取消废品填埋,由填埋的方式改为焚烧发电。
    首先是这些不利因素应该告知。这些环境上的不利因素确实影响很大,五龙口的污水处理厂,火车编组站,西三环附近的电厂,都是已经在居民区附近了,侯寨的废品处理厂这些都是开发商应该提前告知的不利因素。因为这么大规模的处理厂的影响是比一个废品中转站的影响大的多的。
    对比一下,就能感受到连霍高速以北片区和东区的不利因素更少些。郑东新区的环境更好些,龙湖、龙子湖、象湖,还有郑汴中央公园等等,大北区挨着黄河,有着大片的黄河湿地公园、黄河迎宾馆、古树苑等等。
    当然,环境也只是买房的一个因素,而且更重要的是多去楼盘周边实地看看。
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  • 房产评论师
    海天 点评 郑报玉兰先禾 2018-12-23 18:22
    公园世家,这个也是以前金水电缆的工厂的位置,金水电缆把生产基地搬到平原新区后,留下的土地,是要建设河南省电线电缆交易中心,然后也有一部分住宅。河南电线电缆交易中心也是一个省重点项目,项目的批复文件也有相关要求?!跋钅孔苷嫉孛婊?1.73亩,总建筑面积约11万平方米。其中地上建筑面积8.4万平方米:主要分为电线电缆交易大厅,建筑面积3000平方米,用于企业展示、产品展示、电子信息及金融服务等;商务办公区面积12000平方米;剩余69000平方米主要为商品房开发。企业自持不低于地上建筑面积的20%用于交易中心建设,其余按开发商品房销售”。
    这个项目的位置还是很好的,位于科学大道石楠路,地铁口附近,升龙又一城对面,与公园道一号紧邻。首次开盘的价格是一万三左右,对比公园道一号的价格是低好多。但这个项目住宅很少,配套需要依靠周边的建设。周边目前已经比较成熟了,商业、学校、地铁等配套也是比较成熟,而且与郑州大学距离很近 。
    这个项目比较突出的一点就是物业费有点贵,3元每平米的物业费在高新区应该是最高的了,当然中海万锦熙岸2.98元的价格也差不多了。
    这个和周边的一个项目郑报玉兰先禾很像,都位于科学大道沿线,项目都不大,住宅都是几百套,两个项目的距离也不远。两个项目可以相互对比参考下。
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