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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 正商湖西学府 2019-05-15 22:46
    国家超级计算郑州中心获得科技部批复筹建,成为全国第7家批复建设的国家超级计算中心,也是科技部出台认定管理办法后批复筹建的首家国家超级计算中心。截至目前,全国共建成天津、济南、长沙、深圳、广州、无锡等6家国家超级计算中心。一些资料显示这个超算中心依托郑大运营,选址在天健湖附近,也是双湖科技城的一个利好。毕竟人们认识双湖科技城是因为这里的环境,然后还有华润悦景湾、中海万锦熙岸的房子以及金辉、美的、正商的土拍地王,这些似乎和科技没关系。这个超算中心也为双湖科技城增添不少色彩。双湖科技城是高新区的未来发展的重点,当然周边的配套还不成熟,但是高新区老城区的一些企业已经外迁到四环外,工业园区已经有不少,周边是有不少人在工作,住房的需求还是很大的。
    人们总是觉得高新区受到的政策支持力度不够大,因为还有郑东新区、经开区、航空港的竞争,郑东新区龙子湖也有大数据产业,航空港也有电子制造信息产业,加上航空港成立时间不长,产业发展还不完善,正是需要政策支持的时候。
    但是高新区有着郑大、信大这样优秀的高校。郑大获得的政策支持力度很大,从省里到市里都很重视,比河大要大很多,毕竟郑大是理工科高校,比其他普通高?;竦玫闹С至Χ纫哺?。这就是高新区的一个优势,这些高校有着很多产学研合作项目,还有很多优秀的毕业生。
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  • 房产评论师
    海天 点评 融信朗悦·学院府 2019-05-01 16:22
    楼市有着明显回暖的时候,高新区也是挂出多个地块。
    郑政高出〔2019〕1号(网)
    地块位于梧桐街北、梅林路东,使用权面积约合71.74亩,容积率大于1.1、小于3.5,建筑高度小于100米,2号地地块位于紫檀路东、杜英街南,使用权面积约合56.45亩,容积率大于1.1、小于2.0,建筑高度小于60米。3号地块位于梧桐街南、梅林路东,使用权面积约合58.98亩,容积率大于1.1、小于2.0,建筑高度小于60米,
    拍地也有要求:郑政高出1号地块需使用复垦券A券71.736亩,2号地块需使用复垦券A券56.454亩,3号地块需使用复垦券A券58.976亩。
    这些地块与张五砦的控制规划有很大关系,而张五砦的项目也是由朗悦联合融信开发的融信朗悦学院府。
    这些地块的位置是比较偏远一些的,沿科学大道向西快到绕城高速的地方,目前公共交通是不太方便,尤其是地铁8号线只修到银屏路附近。另一方面,地块的指标还是很好的,2号地、3号地容积率不到2,高度低于60米,也算是低密度小高层的配置了,比起万科城的高层要好些。项目也是千亩大盘,一些资料显示项目包含5所幼儿园、2所小学、2所中学,产品涵盖高层、小高层、洋房、公寓等等,项目整体设计采用新亚洲设计风格。
    朗悦也是在郑州开发了公园道一号,然后又有公园府、学院府,融信在郑州也是有奥体世纪、江湾城等等,这次土地供应,高新区又有新的房地产项目可以供人们选择。
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    融信朗悦·学院府融信朗悦·学院府
  • 房产评论师
    海天 点评 名门橙邦 2019-04-30 17:32
    据名门橙邦公众号的消息,2019年4月29日,名门·橙邦约迎来了首次开盘。此次开盘,首推2#、3#、6#三栋楼663套房源,面积区间为83—147㎡,均价15500元/㎡,首推房源开盘当天上午去化率高达95%,销售额超十亿元。这样的销售结果也是很好的了。
    名门地产在郑州的几个项目,虽说进展都不是很顺利,一拖再拖,但位置确实很好的。名门翠园在金水北片区,地铁口。名门橙邦在二七万达旁边,三环内,周边又有郑航老校区,这些都是优势。西岗的项目又有常西湖新区的优势,也是三环旁。
    配套成熟是很难得的。尤其是和二七新区相比,反观二七新区,发展的却是一般。二七新区目前的配套还很少,规划的二七绿地双塔也没见动静,商业、学校都还没有很好的资源。所以二七新区的房子价格在郑州也是比较低的,毛坯普遍也是13000元左右。即使对比三环外的管南区域也是相当低。
    如今相邻的管南区域已经引来了小李庄火车站的规划,又有已经开通的地铁2号线,二七新区还是原来的规划。所以二七新区的房地产项目众多,亮点却很少,未来的热点也就是周边华侨城文化旅游的项目还有地铁七号线项目了。7 号线一期工程自东赵站至侯寨站, 线路长 26.9 公里, 设车站20 座, 投资 211.58 亿元, 项目建设工期为 5 年。这也算是对二七新区一个利好吧。
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  • 房产评论师
    海天 点评 美的高新储备地块 2019-04-27 13:37
    2018年12月26日,美的、金辉进驻高新区双湖科技城!金辉以楼面价5218元/平米,创下高新区楼面价记录;美的则以926万/亩,刷新区域土拍单价记录。2019年1月11日,高新双湖科技城再添新成员!正商以67260万摘地,楼面价5234.7元/平米,高新区楼面价再次被刷新。
    这三个项目也是进展很快。美的翰悦府的广告已经铺开,售楼部也即将开放。美的翰悦府由郑州隽翔房地产开发有限公司开发,位于高新区,北临莲花街,南临红梅街,西临川杨路,东临红松路,距离莲花街比较近。正商湖西学府包含92-112平米的高层,103-115的花园洋房。金辉优步花园也是包含16栋高层。
    双湖科技城也是未来高新新城的一个中心了。教育上有郑州中学高中部,还有中心医院高新区医院也在规划建设。商业上也有已经开业的高新万科广场,周边还有万和城商业。只有地铁还是一个遗憾。前些天国家发改委公布的郑州地铁建设批复文件中,地铁8号线只修到银屏路站,这距离双湖科技城还有一段距离,如果不能这次修到天健湖附近,那就还有一段时间的等待了。
    这三个项目的拿地成本都很高,而且目前高新区的房地产项目大大小小的十几个,竞争确实激烈,光是周边的就有万科城、中海万锦熙岸、华润悦景湾、大正水晶森林、荣盛祝?;ㄓ锼?,可以选择的还是很多的。
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    美的高新储备地块
  • 房产评论师
    海天 点评 永威·溪樾 2019-04-26 22:05
    永威溪樾位于郑上路飞龙路交叉口东北角,是在荥阳东部区域,周边规划比较好,有刘禹锡公园、檀岭公园。商业上周边有规划建设的新城吾悦广场、正上豪布斯卡。项目采用现代建筑风格,围合式布局,分离式核心筒设计,南北通透。当然还有永威的三宝建材、物业、绿化,比如断桥铝合金门窗,智能密码锁,地暖入户等等。
    这个项目与碧源有着很大联系。18年初,荥政储(2017)87-1号地,由河南碧源宜华置业有限公司摘得,成交价13620万元。而永威溪樾的开发商郑州永利实业的股东则是碧源宜华,当然碧源宜华置业的股东也已经由河南碧源控股变更为郑州永威置业。
    永威在荥阳这个地方开发项目自然是好事,但目前来说荥阳的房子真是卖的不火。金地格林小城、新城尚郡还有碧桂园的一些项目等等都是如此。原因也有很多。
    首先是调控政策的影响。现在首套房资格这么重要,首套房在首付比例、贷款利率上都有优势。主城区的人很难把首套房买到这边,而且通勤距离也是个问题。
    其次荥阳在吸引外来人口上有点不足。虽然郑上新区规划了很多年,但郑州向西发展的确实很一般。常西湖新区目前还没有多少人,何况荥阳上街这些地方。所以常西湖新区的发展很重要,是西区发展的核心和发动机。周边还有很多地方需要带动。
    当然永威在西部也有永威西郡、永威逸阳溪眫,也是布局不少。
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  • 房产评论师
    海天 点评 福晟谦祥钱隆城 2019-04-13 21:21
    万科城、钱隆城怎么选,看到楼市留言有很多,其实这两个盘本身来讲,差别不大。钱隆城有华师附中、万达广场、万科物业睿服务,万科城有华师附中、万科广场、万科物业。除了开发商不同,周边都是有公园有大学,配置基本相同。不同的就是一个挨着三环,一个挨着四环。这也是造成差别很大的原因。
    四环外可以说是万科撑起一片天。万科城自13年开盘以来,已经开发了七期,也有了很多人入住。但配套发展缓慢,当然高新万科广场快要开业了,也算是一个好的购物的地方。然后呢,除了万科还有其他开发商开发有商业项目么,大正水晶森林、中海万锦熙岸没有大型商业这样的规划,双湖科技城的正商、美的、金辉都是一小块地,也不会有大型商业。再过几年,也还是只有一个万科广场。
    但是四环内确实商业项目众多,已经开业的公园茂、正弘生活广场,正在建设的万达广场,还有谦祥万和城的大型商业、升龙又一城的商业还有保利文化广场。现在确实已经有不少商业项目了,未来还会几个要开业。
    这就要说的是闽系开发商开发了高新区一半的商业,开发城中村项目顺便配建一个商业项目。在生活配套方面确实是贡献不小,而四环外只有万科一家在努力经营商业项目。如果是本地开发商就只会建房子,对于开发商业项目恐怕只有正弘有点经验。这在管南区域就很明显,很大一片区域没有一个大的商业广场。
    所以差别就在于四环外的商业配套会发展的慢,而四环内的商业配套会发展的快些,这也是高新新城与老城的差别。
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  • 房产评论师
    海天 点评 豫发豫园 2019-04-05 08:28
    这个项目是有一部分奥克啤酒的厂地,奥克啤酒以前也是很出名的,后来被华润雪花啤酒收购,关键是这块地没有给华润开发,而是豫发集团开发。当然豫发也是很有实力的开发商,只是这土地证一直没有拿下,内购也是有很大风险。
    关于工业用地变更居住用地,《人民的名义》也有相似的剧情。大风厂的生意不好做了,但是随着新城的开发,大风厂的那块地就值10亿元,如果开发房地产,产生的利润更是庞大的。所以山水集团特别希望依照以前的股权协议尽快完成拆迁安置,这也是矛盾冲突的焦点。
    这也是很现实的一个现象,就是随着城市的发展,以前的工业区变成了居民区。工厂要外迁,留下的土地就要开发,而且土地的增值也是相当可观的。也许企业辛苦经营很多年,最后留下的资产反而是这块地。
    郑州这样的项目也很多。正弘收购了思达高科,然后开发了正弘数码港。瀚海思念城以前是思念的工厂用地。保利文化广场的用地也是有很多工厂的用地。这些项目大都经历很长时间的等待,因为工业用地变更为居住用地很慢,而且变更为居住用地会让土地大幅增值。
    这个项目位置也是很好的,金水区的繁华位置,周边也有很多已经建成居住的小区,生活配套都很成熟。随着以前的工厂和批发市场逐步外迁,这里的居住氛围也好了很多。当然内购也是风险很大的,因为土地的问题还没解决。
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  • 房产评论师
    海天 点评 富田城九鼎公馆 2019-03-27 11:39
    外来开发商的第一次开盘其实让利还是比较多的。比如朗悦开发公园道一号,刚开始没什么名气,能低一些卖出去就不错了。等到有一定基础了,也开始有溢价了,开发朗悦公园府的时候首开价格也不低。其他的如福晟谦祥钱隆城首次开盘也还行,金科城首次开盘价格也很低(当然交房效果不是很好),东原阅城首开也是比较有实惠的,装修房一万四左右也算不错了。富田城九鼎公馆这是首次开盘,但开发商在郑州不是第一次操盘,以前有过富田太阳城,富田九鼎世家,都在管城区附近,所以振兴集团在管城区周边是有一定知名度的。富田城九鼎公馆这次开盘价格确实是不低,就是没有让利给首次开盘的买房的人,就像朗悦公园府开盘一样,公园府也没见降价,慢慢卖就行了。
    关键是富田城九鼎公馆这次开盘,恐怕会拉高周边竞品的预期,融创城这恐怕也不会选择低价走量的方式了。市场这么好,需求这么旺,融创还会和去年一样低价走量么,今年形势不同了,以前融创买乐视,接盘万达的产业,负债有点高,加上政策调控,对于现金流的追求是很正常的,毕竟以前孙宏斌有过失败的经历,但今年形势不同了,货币相对宽松了,政策也相对宽松了,融创还会低价走量么。
    所以这次富田城九鼎公馆的开盘可能会对周边开发商产生影响,价格不低还卖这么好,周边其他项目恐怕不会再低价走量了,有更大的利润空间谁会不要啊。
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  • 房产评论师
    海天 点评 富田城九鼎公馆 2019-03-25 21:18
    富田城九鼎公馆项目开盘了,价格确实不低,但是去化却很好。不过想一想除了这个项目,周边可以选择的项目确实不多,富田城九鼎公馆已经形成了事实上的垄断地位,以前的管南区域的正商、绿都、鑫苑、永威的项目都是开发很久的项目,有的已经交房了。
    大家看跌管城区房价的原因很多,供地量大是个很重要的原因,2018年郑州市计划供应商品住宅用地为14660亩。其中,金水区为1414亩,二七区为3054亩,管城区为4415亩,惠济区为1081亩,中原区为1860亩,高新区为1079亩,经开区为541亩,郑东新区为1215亩。其中,管城区计划供应商品住宅用地规模最大,占总用地的30%。
    当然这是计划供应,实际远远不够,但是这个比例应该差别不大,就是管城区的土地供应应该是比较多的,但新的项目不多,只有融创城和富田城九鼎公馆,而且这两个项目也都推盘很慢,房子可选择的余地不大,甚至有点供不应求,这在其他区域是不存在的。不管是二七区、高新区还是惠济区、经开区,现在都是很好买房的,区域内可能有的项目卖的好,有的卖的不好,但选择的余地还是有很大的。
    这也说明房价是个很难判断的东西,有很多因素影响,虽然管城区土地供应大增,但是管南区域的房价依旧坚挺,是本来就需求很大,还是开发商拖慢开发节奏?未来如果没有什么新项目入市,房价也是难降下来的。
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  • 房产评论师
    海天 点评 康桥九溪天悦 2019-03-14 18:50
    康桥九溪天悦的推广已经有不少,高新区的一些超市广场也能看到。作为康桥首次进入高新区的项目,多些推广也是很有必要的。
    项目的区位:项目整体上是位于连霍高速以北的片区,以前人们不是很熟悉,主要是没有什么周边主干道。现在长椿路下穿连霍高速已经通车了,雪松路还在修??登啪畔煸靡黄诰驮谘┧陕仿溆=指浇?。雪松路修通后,距离河南工业大学和高新区的商业项目公园茂都比较近。
    品牌:康桥在郑州也是开发过很多项目,口碑也都还不错。物业、绿化景观还有户型布局等等都是项目的优势。不过学?;共幻魅?,这也是个问题??登诺姆孔雍芎?,但很少有引进名校的投入。在高新区这个地方,好多开发商都把引进知名的学校作为卖点,康桥在这方面也会比较有压力,毕竟孩子的教育是个大问题。
    项目周边:目前高新区的项目还是很多的,竞争压力也是比较大,并且都是品牌房企,要想在诸多项目中脱颖而出也并不容易。双湖科技城有金辉、美的、正商,其他的还有万科城、大正水晶森林、公园府、钱隆城、恒大城等等诸多项目,总体上看,这几年高新区的土地供应比较大,想要买房可以选择的余地也比较大。
    距离康桥九溪天悦比较近的有荣邦城、恒大城,价格也可以作为参考,荣邦城现在的价格是毛坯13000左右,恒大城精装修价格16000左右??登啪畔煸玫牡厥侨ツ昴孟碌?,预计四月份开盘,康桥首次进入高新区效果如何还有待观察。
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    康桥九溪天悦
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