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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科民安璞樾苑 2天前
    万科民安璞樾苑位于惠济区金杯路西、国基路南,目前项目已经开工,售楼部已经完工,但暂未对外开放。
    交通:地铁3号线长兴路站(长兴路与国基路交叉口),预计2020年通车,这个盘算是标准的地铁盘,江山路、长兴路、国基路有多条公交线路,周边北三环、国基路、金杯路等,出行无论是公共交通或是自驾都是非常方便的。
    商业:南侧为郑州宜家项目,预计2019年夏天开业,西南侧为绿地璀璨天城二期商业项目。
    以上的交通和商业配套应该是该盘的最大卖点了。
    目前户型设计及装修标准都暂未公布,从规划局网站上公示的户型可以看出,部分楼栋设计为两梯两户,南北通透,大三房,户型设计还是比较合理的,定位应该以刚需和偏改善为主。
    项目北侧规划有所小学,但建成时间未知,西侧为王砦村安置房(已交房),东侧为西史赵小区,南侧为宜家商场,加上万科临路几栋住宅规划有部分底商,所以未来周边临路楼栋难免会收到干扰,喜欢清净的朋友可以选择中间楼栋。
    万科在郑州开发的楼盘,大多是中规中矩,没有太多的惊艳,但也不至于太逊色,毕竟一线开发商,品牌保证还是有的。
    总体来看,交通方便,配套成熟,估计价格也不会太低,根据节点,预计19年上半年入市,考虑在此区域购房的可以重点关注。
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    万科民安璞樾苑万科民安璞樾苑
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿城滨河储备地块 2019-01-14 16:40
    绿城滨河国际新城地块位于经开第十六大街东、经南十三路北,容积率2.0,建筑密度25%,限高100米,70年产权,由绿城旗下子公司河南锦江置业摘得,折合楼面价8804元/㎡。在郑州的绿城项目,一般以代建和合作项目出现,这是近几年来绿城在郑州市场上首次以子公司的名义拿地。
    绿城跟其他房地产迅速扩张、快速周转不同的是,这是一家有情怀的公司,在业内口碑一直不错,在郑东新区开发的绿城百合小区,虽然已经过去10多年,但在二手房市场上的价格一直是佼佼者,所以绿城在郑州是圈了不少粉的,对于这个新项目都是有所期待的。
    地块方正,西侧为国际医院距离荷湖还有段距离,但不算太远,也算是滨河国际新城的核心区域了,周边在建的项目有青风公园、康桥悦蓉园、信保春风十里、金地、电建等项目,周边环境比较纯粹,以品质商品房为主。
    未来会有三条地铁线从区域经过,3号线、11号线和14号线,3号线正在建设中。
    郑州外国语中学(公办)经开校区位于经开第十八大街与经南八路交叉口东南角,这对于片区来说算是一个利好。
    绿城的产品虽然需要满足单套住房建筑面积禁止超过144平的条件,但各种高规格,价格绝对不会低,所以也基本上是跟刚需无缘了,滨河国际新城又多了一个高品质的楼盘。
    虽然现在人气还是有点少,但未来可期。经的起时间的考验,对绿城有情节的自住和投资可以时刻关注。
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    绿城滨河储备地块绿城滨河储备地块
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融创瀚海大河宸院 2018-12-29 16:04
    融创大河宸院二期即将开盘,位于大河路南侧,新兴街南、胖庄路东,占地49亩,容积率2.64,规划6栋24-25层高层,以两梯四户为主,采用核心筒设计,跟一期不同的是一期整个小区就一个143平的面积,纯改善,二期推出面积92-143平,共7个户型,涵盖刚需和偏改善不同人群。
    全为精装交付,指纹密码锁,地暖新风,中央空调,室内建材也比较注重品牌,均采用国内一线品牌,设计单位为GOA(大象设计),这个设计公司参与了国内众多顶尖楼盘项目的设计,还有一个亮点是二期外立面采用了现阶段比较流行的大面积玻璃,全景落地窗,观景效果杠杠的,反正售楼部传出来的消息,一切标准都是挺高的,但理想很丰满,现实很骨感,即将交房的一期正在因规划跟交房不符进行维权。
    二期位于大河路南侧,四环内,大河路目前正在修建高架,天河路向南的京沙快速,开元路与天河路附近的地铁2号线,未来交通还是可以的。
    商业配套只能是惠济万达和美景万科广场了,虽然是有点远,因为周边2公里内的生活配套实在是太匮乏。
    教育资源更不用说了,短时间内是跟不上的。
    以上是所有远郊盘的共性,买的是规划,买的是未来。
    融创自进入郑州以来,项目陆续交房,结果并不是那么让人满意,维权不断,现在已经不是2016年的市场,希望融创能拿出诚意来,继续“深耕郑州”,而不是“深坑郑州”。
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    融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东原阅城 2018-12-28 15:56
    东原阅城位于西三环与三全路交汇处,这是东原集团进入郑州的第二个项目,属于高新区欢河村城中村改造项目,总占地600亩左右,分四期开发,目前开发为一期,占地85亩,规划10栋高层及一所幼儿园,规划面积为89-142平,覆盖不同人群,目前4#、5#、6#、11#已开盘。
    精装修,新风地暖,指纹密码锁,净水系统等,还是挺吸引人的,但从各方面来看都不算是它的亮点,东原最大的亮点是社区运营,引入以儿童为主题的童梦童享乐园和东原的标志“原聚场”,这两点为项目增分不少。不过所有的一切都是羊毛出在羊身上,这点你懂得。
    后期物业为重庆新东原物业,物业费为2.9元每平,一个好的物业对于社区的重要性也是不言而喻的。
    优点:东原集团是一家专注社区运营、社区生活的开发商,社区运营的童梦童享和原聚场,在重庆多次都有试点,口碑不错,这两点现在已经成了东原的标志,在重庆与龙湖、金科并列为渝派三强房企,但目前有着洋房之父的金科进入中原已经沦陷,业主维权纷纷扬扬,希望东原进入中原能拿出诚意来,且行且珍惜。
    挨着主干道西三环、三全路以及北边的贾鲁河景观,但这些都是未来。
    缺点:周边的路大多都在修建当中,各种配套设施是非常匮乏的,公共交通、商业配套更是谈不上,处于高新区、金水区、惠济区三地交界之处,周边没有什么楼盘,一片荒凉。
    虽说未来三全路会打通,但中间需要通过铁路,凡是需要穿过铁路的配套设施,时间就不敢保证了,看看现在的农业路高架就知道了。
    项目自身规划有幼儿园、小学、初中,但所有的一切都要以规划为主,不要听置业顾问的一面之词,售楼部最近公示了阳光宣言“教育设施不确定告知书”,意思已经很明确了,如果未来承诺的教育资源配套没有落地,与开发商没有责任。
    周边配套短短几年是跟不上的,各行所需,请三思。
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    东原阅城东原阅城东原阅城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 亚新惠济储备地块 2018-12-27 16:50
    转眼间已经两年过去了,继2017年2月14日摘地以后就进入一片沉寂。
    地块位于新兴路北,假日东路东,22亩,容积率为4,商业地块,为惠济区特色商业街地块,与南侧中海地块类似,本应该为碧源集团的囊中之物,硬是横空出来一个“亚新”,溢价331%摘得地块,楼面价8550元/㎡,但今日已非昨日,不知此时的亚新心里作何感想啊。
    中海项目已于近日开始启动,亚新存在的问题跟它差不多,估计也快了。
    项目北侧为大河路(北四环)高架,东侧为文化路规划地铁7号线,文化路对面为万科天伦紫台,西侧及南侧为碧源集团开发的大型惠济特色商业街项目,里面大部分住宅已交房,这里现在已经成了惠济区的一张名片,也是惠济区发展比较成熟的区域,惠济万达,惠济区人民医院,郑北一中小学部、中学部,配套设施相对比较成熟,开元路规划的地铁2号线二期工程目前主体已经竣工,开通也是指日可待。
    商业地块,高度100米,预计跟亚新目前开发的嵩山路公馆形式类似,集公寓、LOFT、商业为一体的综合体项目,不管亚新口碑如何,一个企业能够走过20年,一定是有它的过人之处的。
    这个地段,基本上可以实现可租、可售、可住的原理,继续关注吧
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    亚新惠济储备地块
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东原洞林湖储备地块 2018-12-26 10:51
    东原集团与新田集团强强联合,拿下洞林湖后续地块。
    洞林湖 新田城项目是新田在郑州重点打造的生态休闲宜居大体量住宅项目,占地10000亩,地块较多,是目前郑州所有的远郊盘中比较成熟的一个了,刚开始以自主开发为主,后续引入知名房企联合开发,目前已经进入的房企为恒大、碧桂园、福晟、东原、首创、万科、远洋,基本上全为一线开发商,把合作共赢这个词发挥到了极致,让荥阳有了响当当的“洞林湖板块”。
    东原集团是一家专注于社区运营、社区生活的开发商,总部位于上海,洞林湖是它在郑州布局的第三个项目,其余两个东原阅城位于高新区,东原晴天里位于二七区。
    这是个跟思念果岭类似的一个度假楼盘,只不过新田商业地产做的有声有色,陆续引入商业、学校来作为社区居民的配套设施。目前可以看的见的是新田美爵酒店和小区内部商业街已经开业,片区内的郑州一中及实验幼儿园也已经开始招生,规划还有360广场项目、北大附小及北大附中,地铁6号线在此规划的有站点,未来的未来潜力还是很大的。
    新电厂就建在了这附近,位于荥阳市贾峪镇祖始村鲁庄,据介绍新的电厂将会成为河南省首座环保型示范电站,各方面的技术都要优于老电厂,排放量也相对较低,希望真的如以上所说一样,不要给周边带来影响。
    目前进入这个片区最好的交通方式还是自驾,公共交通基本上可以忽略不计了,节假日的时候曾经去过,大部分都是以游玩为主的,已交房的入住率很低,这里隶属于荥阳,整个区域想要完全成熟,还需要一定的时间,投资者随意,在市区上班,考虑自住的请三思。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿地新都会 2018-12-14 16:51
    东有新都会,北有云都会。
    绿地参与的金水区路砦城中村改造项目正式启动,于2017年12月26日摘得位于渠东路西、龙门路南的商业地块,容积率5,备案名为绿地云都会,建筑工程规划许可证已公示,预计明年入市。
    规划5栋23-29层高层公寓写字楼及3栋3层独栋临街商业,这是绿地在金水区首次布局的项目,传言这里将运用绿地集团新的魔奇品牌,打造都市青年居住、娱乐、消费、社交的一站式平台,跟上时代的潮流,以“网红”和“电竟”为主题的全新住所,目前绿地以魔奇为主题的项目,已布局武汉等城市。
    但在我看来,这里未来应该跟新都会差不多。
    临近文化路,交通方便,规划有地铁7号线,东侧为康桥朗城、和昌悦澜等项目,西侧为瀚宇天悦小区,距离金水湾规划的40万方金水锦艺城比较近,双河环绕,东风渠和魏河,未来生态环境不错。南侧还有在建的金水区文化服务中心,项目规划有小学和初中,未来这里的发展还是很不错的。
    但目前属于待开发阶段,内部道路还不是很完善,周边为大规模的二手车市?。ǔ僭缫崆ǎ?。
    还有绿地近几年在郑州开发的项目,口碑很一般,介意这一点的请绕行。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利溪岸(保利杓袁储备地块) 2018-12-12 15:23
    杓袁项目建筑工程规划许可证批前公示,备案名为保利溪岸,两个地块于2018年9月23日保利摘得。
    2号院位于杓袁北路南、杓袁东路东,容积率2.99,绿地率30%,规划4栋16-17层小高层及部分底商,以两梯四户为主(三房、小三房),采用核心筒设计。
    1号院位于杓袁北路北、杓袁东路东,容积率2.49,绿地率30%,规划11栋15-16层小高层及一所幼儿园,设计有四房、三房,无底商。
    1号院和2号院按照正常进度,最快明年上半年入市。
    3号院位于杓袁中二街西、杓袁北路南,2018年12月27日开拍。
    2号院地块较小,相比而言,1号院更适合改善,项目北侧为正在治理并且已经初显成效的贾鲁河,未来生态环境比较好,周边目前有楼盘正弘府、富力尚悦居,地铁2号线,规划有小学和初中,未来还是值得期待的。
    但项目中心位置的马头岗军用油库以及南侧的连霍高速,可能是项目最大的不利因素,迁走之日遥遥无期。
    杓袁、刘庄、柳林都已经进入拆迁改造高峰期,占据好的位置,希望未来这里可以焕然一新。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 伟业龙湖上城 2018-12-11 16:51
    伟业龙湖上城三期地块郑政出(2018)160号位于景怡路北、新庄东路东,计划2018年12月27日土地开拍,30.16亩,容积率2.5.建筑高度小于50米,绿地率大于30%,地块呈长方形分布,跟伟业2号地类似,规划目前暂未对外公布,应该以小高层为主。
    东侧为zf统一规划的商业项目包含写字楼和商业,西侧为伟业4号地,北侧为市政道路金城大道,目前周边楼盘有奥园御湖湾、美盛北龙台等。这里已经算是杨金片区的核心区域了,小区配备的科教园区第一小学目前已封顶,预计明年9月份开始招生。
    1号院2017年12月底已经交房,目前入住大概有100来户,2号院目前外墙基本上已经全部做完,预计2019年年底交房,伟业作为杨金片区的开荒者,虽然品质各方面稍有逊色,但从工程进度这点来看,团购房能按时交房,比起片区别的开发商,已经算是不错了。
    优点:属于三环自然外溢区域,未来发展有潜力,但一切都还需要时间。
    缺点:小区规划有小学,周边有中学,但按照项目全部建成的5块地来看,只有4号地小区内规划一所幼儿园,另外一所幼儿园在安置区,属于新庄,偌大一个小区,幼儿园的配建有点少了。
    商业配套及其他配套设施还是有点欠缺(项目周边的路修的真是太慢了,交房一年跟原来基本上没有两样,小区连个正式的大门都没有)。
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    三期入市估计也要到明年下半年了,节点跟周边奥园和蓝城差不多,压力还是很大的,想要脱颖而出,只有看实力了。
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    伟业龙湖上城伟业龙湖上城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚海思念城 2018-11-29 17:55
    瀚海思念城随着建筑工程规划许可证的公示,距离开盘也是越来越近了。
    西院位于水科路北、渠东路东,规划10栋高层及一栋幼儿园,两梯两户,两梯四户。
    东院位于水科路北、西沙路东,规划4栋高层,两梯四户为主,对面规划为一所公办小学,学校名待定(现状为思念的三层办公用房)。
    原来被经常拿来跟美景美境新中式相媲美的瀚海思念城售楼部也不逊色,景观示范区及样板间的布置都具有瀚海的一贯特色。
    目前工地已经开始施工,对于该项目影响最大的陈寨蔬菜批发市场拆迁公告已经贴出,拆迁工作正式启动。
    卖点地段、交通、周边全为城中村改造项目,唯独这个是纯粹的商品房项目,容积率不算高。周边为比较有名的学校贝斯特,也算是教育资源,但这里是贵族学校,普通家庭下来还是吃不消的。
    项目东院、西院同时对外出售,首期开盘最快也要到年后了,户型沙盘在售楼部已经对外开放,样板间预计12月份开放,为了适应郑州房地产市场的千变万化,精装修与毛坯还在待定中,反正这个还是羊毛出在羊身上,1000的装修标准非给你说成2000,还不如做成毛坯,这样还可以根据自己的喜好自己的钱包来装修。
    容积率分别为3.49和3,虽然规划有40多平的小户型,但是很少,户型还是以改善型客户为主,南北通透,中间户以通风连廊设计。
    就是西院地上非机动车停车位设计为1981个,地下非机动车停车位1328个,东院地上非机动车停车位307个,地下274个,这个设计有点煞风景了,现在的品质小区都已经是标准的人车分流了,说好的思念城的高端呢。
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