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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 盛润运河城 2019-06-12 17:41
    盛润运河城是二七新区贾砦城中村改造项目,总占地1300余亩,体量较大,涵盖住宅、商业、公寓等,是一个大型的城市综合体项目,以郑西铁路客运专线为界,分为南北四大部分进行开发:
    第一部分位于郑平路以东、郑西铁路客运专线以北、渠南路以南、区界以西区域。
    第二部分位于南水北调运河以南、郑西铁路客运专线以北、京广南路两侧区域。
    第三部分位于鼎盛大道北、大学路东、郑西铁路客运专线以南、望月路以西区域。
    第四部分位于望月路与鼎盛大道合围东南部二七区界范围内部分区域。
    投资力度及开发力度,在郑州城中村改造过程中都属于比较大的一个,基本上跟北三环的陈寨和庙李有一拼了,目前已经摘得住宅地块为鼎盛大道北、望桥路东,72亩,容积率3.0,均价13000左右,位于大学南路东侧的配套商业用地18年3月也已摘得5块。
    坊间传闻较多,因体量较大,盛润资金压力也比较大,有意寻找合作伙伴共同开发,金地、绿城都在传闻范围之内,最终,尘埃落定,官方得到证实,18年3月份摘得的5块商业地其中三块34、35、36,将由绿都地产进行开发。绿都地产是宇通集团的关联企业,目前开发的项目已经分布于上海、苏州、杭州、合肥、南京、南通等城市,郑州开发的楼盘主要分布在管城区,实力还是有的。
    二七新区是由南北大运河带动起来的新区,与主城区一路之隔,是主城区的自然外溢区域,不算偏远,总体来说,区域有点偏刚需,目前周边有康桥康城、绿地湖滨国际城等项目,
    地铁规划有7号线、9号线和15号线,但对于项目都还是有段距离的,自驾有大学路、京广快速路还有即将通车的南四环,二七区运河城实验小学目前已经投入使用,周边有盛润集团打造的运河城公园和南环公园,自身配套有商业中心。
    二七新区一直是存在感比较弱的地方,除了大环境有点嘈杂外,目前这里价格还是一片洼地,目前已进驻的开发商有融侨、旭辉、招商、绿地、康桥、万科等,希望绿都和盛润的联姻,能创造辉煌。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿城滨河储备地块 2019-06-11 19:01
    万众瞩目具备绿城纯正血统的明月滨河项目重磅袭来,规划批前公示。
    容积率1.99,绿地率42.03%,规划22栋16-17层住宅及一栋6班幼儿园,总户数为1268户,地下车位为1540辆,地面应急消防车位17个,地面非机动车停车位1308辆(主要分布于小区西大门左侧17#、22#、21#、20#附近),地下带充电非机动车停车位748辆(位于1#、2#、3#、6#、9#、12#、13#、17#地下夹层),能否做到标准的人车分流,主要要看后期的物业管理了。
    绿城品质,绿化率达到42%,超大楼间距,户型小三房起步,以两梯两户大三房和四房为主。
    1#、2#、3#、9#、10#、16#、17#、22#设计为两梯四户,边户为三房两卫,中间户为小三房。
    4#、5#、6#、12#、13#、19#、20#、21#为两梯两户,三房两卫。
    7#、8#、11#、14#、15#、18#为两梯两户,四房两卫。
    户型设计比较符合当下市场需求,也比较符合北方人的习惯,基本上每户都是南北通透,因为面积受限,最大户型不超144,对于喜欢大HOUSE的土豪们有点遗憾了。
    滨河号称是继北龙湖之后的第二个改善集中地,低密度,周边多为净地开发,绿城也毫不例外,南侧为金辉地块,东侧为海马项目,北侧为金地,西侧为国际医院,地块方正,虽然规划有部分小三房,但大三房和四房占比较大,标准的改善性项目,预计下半年入市,各种规格都未对外公布,未售先红。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利海德公园 2019-06-11 10:37
    保利一举拿下刘庄、柳林、杓袁几大城中村的改造,可谓是大手笔,总占地面积2265亩,涵盖住宅、商业、教育、综合体,其中商业主要集中在连霍高速南花园路魏河两侧。
    目前售楼部已经开放,2号院和3号院处于待售状态,1号院的1#、4#、5#、8#预售证已经公示结束,即将开售,物业为保利物业,虽为一级物业,贵为国资委管理的大型央企,但口碑平平,物业费为2.98一平,周边正弘府为2.98一平,尚悦居为2.7一平,天誉为2.98,天麓同样也为2.98,也就是说这个价格基本上已经成为主流了,希望物有所值吧。
    因为马头岗机场的存在,清一色的小高层,低密度,户型从刚需到改善,覆盖不同人群,也是符合当下市场需求的,这里还曾是一代郑漂梦想起航的地方,三环周边新房已经很少,就算是有价格也已经水涨船高,所以遵循买房三大原则可租、可售、可住,四环周边将成为置业的集中地。
    优点自然也是不言而喻了,贾鲁河、低密度,未来的位置和地段。
    缺点:西侧的油库未来将改为绿地,但十年以内搬迁的可能性不大,说是地铁盘,但也仅针对个别地块,有些地块对于地铁还是遥不可及的,短时间内的各种配套都处于匮乏状态。
    开盘在即,不期待会有大惊喜,但房子没有好坏之分,适合自己的才是最好的。
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    保利海德公园保利海德公园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融信朗悦·学院府 2019-06-05 16:56
    郑政高出(2019)1号位于高新区梧桐街北、梅林路东,容积率3.5,建筑高度100米;
    郑政高出(2019)2号位于高新区紫檀路东、杜英街南,容积率2.0,建筑高度60米;
    郑政高出(2019)3号位于高新区梧桐街南、梅林路东,容积率2.0,建筑高度6米;
    郑政高出(2019)4号位于高新区梧桐街北、金柏路西,容积率3.0,建筑高度80米,商业地块;
    郑政高出(2019)5号位于高新区科学大道南、金柏路东,容积率3.5,建筑高度100米,安置房用地;
    郑政高出(2019)6号位于高新区杜英街北、红杉路西,容积率3.5,建筑高度100米,安置房用地。
    昨日土拍,融信朗悦置业以18.2亿的价格独揽以上6个地块,这是融信集团和朗悦置业共同出资成立的公司,作为二者合作项目千亩大盘融信朗悦学院府的后续用地。
    这是高新区张五砦社区改造用地,整体占地面积1000多亩,以金柏路为界,包括安置房地块,分10个地块开发,规划有住宅、公寓、写字楼、酒店、商业,小区内部规划有幼儿园、2所小学和2所中学,位于西四环以西、科学大道以南,双湖科技城的西南侧,再往西就是郑州的绕城高速了,距离高新区的主城区和双湖科技城的发展核心区都还有段距离,位置上稍微有点偏了。
    目前售楼部已经建成,但暂未对外开放,据说下半年临近化工北路的几个地块会先入市,规划以高层、洋房和小高层为主,低密度,最高容积率为3.5,主打刚需和改善,目前周边在售的楼盘有中海万锦熙岸、大正水晶森林,短时间内周边的交通还是挺令人糟心的,希望未来能有所改进,毕竟北面为高新区zf重点打造的双湖科技城,
    朗悦置业开发的有公园道一号和公园府项目,高新区一直是它的主战场,特色以商业和教育为主,口碑中规中矩,融信为闽系开发商,在郑州有奥体世纪和江湾城,已交房项目暂无,所以口碑只能交给未来了。
    千亩大盘,两个开发商也算是强强联合了,高新区目前也是新盘比较集中的地方,看未来,地缘性客户又多了一个新的选择。
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    融信朗悦·学院府融信朗悦·学院府融信朗悦·学院府融信朗悦·学院府
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 蓝城玫瑰园 2019-05-31 19:46
    蓝城玫瑰园位于白沙组团雁鸣路(凤栖路)与绿博大道交叉口西南角,总占地150亩左右,分三个地块开发,涵盖商务公寓、小高层(8-11层,面积段为127-170平)、洋房(5-7层,134-236平)、叠墅(250平左右)和商业。
    开发商为聚金实业,蓝城代建,后期物业也为绿城物业,最小户型为小高层的124平,不像别的楼盘,虽然规划有洋房和叠墅,但还有100平左右的小三房混在一起,这个楼盘就更纯粹,户型从124平起步,而且大户型居多,定位更纯粹,纯改善住宅,直接把一些客户拒之门外。
    地铁8号线已经确定走向,郑汴物流通道(绿博大道)与凤栖路有一站点,标准的地铁盘,斜对面的省实验中学初中部和高中部已经确定,虽然是划片,一切都是未知,但总归是利好,西侧是福晟白沙地块,北侧为蓝城诚园,西侧为大面积的医疗用地,有肿瘤医院郑东分院(主要以康复疗养为主),还有北大(郑州)医疗产业园。
    白沙在某种意义上虽然没有绿博片区密度低,但这里是郑东新区外溢区域的首选地,目前周边楼盘有象湖一号、星联御象湖、星联湾、蓝城诚园等,住宅项目还是挺多的,未来居住氛围比较纯粹,还有贾鲁河的自然景观,生态环境也可以。白沙的大部分楼盘以高层为主,这里是为数不多的低密度小高层楼盘,而且白沙现在住宅用地已经不多,无奈项目一拖再拖,现在预售证也没有拿到,真是让人等的花儿都谢了,品质只能交给未来去检验了。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万林东方富田(马林村改造) 2019-05-31 13:37
    万林东方富田项目总占地660亩,分5期开发,产品涵盖洋房和小高层,目前有预售证的为贰号院和叁号院,贰号院为永兴路北、经五街西,物业费为(6-9)住宅3.5元/㎡,15层为2.7元/㎡;叁号院为金宝路北、经五街西,物业费为6层住宅为4元/㎡,15层为3.5元/㎡,物业公司为郑州市源纬物业管理有限公司,东方宇亿旗下公司,不明白的是同一个小区、不一个院为什么物业费还会有差价呢?;褂写胧械奈挥谟佬寺纺?、经五街西的商业地块,命名为万林阁,以商业和公寓为主。
    这是科教园区马林城中村改造项目,位于杨金路和慧城环路两侧,安置房主要在慧城环路的西侧,商品房主要在东侧,项目内部规划两所小学,昨日土拍,位于永兴路南、慧科环路西的土地,也被万林置业以起始价摘得,作为项目后续用地,北侧为待售的福晟九州府,东侧为康桥东麓园,未来慧城环路是要跟北龙湖贯通的,位置不错,但跟周边的比起来,基本上没啥优势,卖点不多,估计只能在价格上占点优势了。
    万林置业是登封东方宇亿置业控股的公司,这是郑州的第一个项目,无作品可对比,好坏只有待交房之后客户来评价了,据说,现在这个项目是跟东原合作的,如果是这样,后期应该会有点看点。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 美的翰悦府 2019-05-29 15:05
    美的翰悦府位于高新区莲花街南、川杨路东,77.97亩,容积率2.99,是18年12月26日美的置业子公司历经119轮摘得的地块,规划11栋高层住宅和1栋幼儿园、1栋社区商业,面积段为78-130平,两梯四户为主,美的置业是一家上市企业,以开发智慧、健康住宅为主,楼盘主要分布于珠三角、长三角、华北、西南几个核心经济区,这是美的进入郑州市场的第一个项目,卖点还是智慧住宅。
    原来只知道高新区为了发展高新科技产业在老高新区的西侧规划了一座新城双湖科技城,曾经的印象一直是比较偏远,去年的土拍地王频出一下子让这个“丑小鸭”成了新晋网红新区。这是一个由zf主导规划,统一运营推广的新区,也是一个跟滨河国际新城类似的新区,中间操刀,统一布局,基本上全为净地开发,主打“科技”和“生态”两大亮点,容积率不超3.0。
    教育:规划4所小学,2所中学,1所高中,高中已确定为郑州中学高中部,目前已开建,其余学校为郑州高新外语中学、郑州外国语学校附属小学、高新区双语幼儿园。
    商业:规划有20万方滨河商业。
    环境:天健湖、天德湖、索河、须水河、索须河、天德湖公园、天健湖公园、滨水乐活公园、杜寨遗址公园、湖心岛主题公园,水域面积和绿地面积都比较大。
    地铁:规划有地铁9号线,公交暂无,短短几年交通还要靠自驾。
    医院:郑州中心医院
    美的地块西侧为金辉项目,南侧为正商和华润,东侧为郑州中学高中部,周边有高新区第二中学还有两所小学,距离天健湖的湖心岛和地铁9号线规划的站点仅隔有两个地块,未来环境和交通还是不错的。
    目前已进驻的开发商有中海、华润、正商、金辉、万科,区域日趋成熟,规划的蓝图正陆续变为现实,往南为常西湖新区,面积段覆盖了不同人群,适合刚需、刚改和地缘性改善客户。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥须水储备项目 2019-05-28 10:36
    康桥须水项目为中原区须水城中村改造项目,是康桥在西四环附近布局的一大项目,据说案名为康桥九溪云越,目前安置房已开工,土地未进入招拍挂,须水一期二期控规已公示,住宅容积率全为3.9,规划有幼儿园、小学和初中。
    准确的说,这里是常西湖新区的边缘地带,与常西湖规划的四大中心仅一条西四环之隔,虽然行政上不属于常西湖新区,但并影响享受常西湖所带来的种种利好,常西湖新区是和主城区无缝衔接的新区,也是郑州各大组团发展较快的新区,未来郑州市zf将迁于此地,目前政务服务办事大厅已对外试运营,周边也是各大开发商聚集的地方,未来发展前景不容小觑。
    项目被南水北调干渠、须水河、秀水河几大水系所环绕,周边有植物园还有须水河周边规划的绿地公园,景观设计本身就是康桥的强项,所以未来社区外、社区内环境都是不错的。
    项目西侧为6月底即将开通的西四环,还有规划的地铁6号线和14号线,整个项目内部有块地为公交场站用地,未来交通应该也不错。
    控规刚出,目前还没有节点,周边有永威西郡和汇泉西悦城,康桥的到来,希望可以给西区人民带来惊喜,大盘,未来可以对比高新区的九溪天悦。
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    康桥须水储备项目康桥须水储备项目康桥须水储备项目康桥须水储备项目
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利海德公园 2019-05-24 16:17
    正弘府开完,思念城开,北区的几大网红楼盘,这下该轮到这个超级大盘“海德公园”上场了。
    售楼部位于项目一期的幼儿园所在位置,即将开放,同时启动认筹,目前就差预售证了,预计6月份开盘,释放价格均价18000左右。
    首期开盘为1#院部分楼栋,与尚悦居、正弘府一河之隔,低密度,标准的河景房,可对比楼盘除杨金片区以外没有,但杨金片区多以高低配为主,海德公园全部规划为小高层,包括二期和三期,户型设计为95-182平,95平小三房中间户,114平三房边户,120平三房边户,144平四房边户,182平大四房边户,户型设计还是比较合理的,覆盖不同人群,大户型 144平,182平户型配比还不错,标准的改善性楼盘,另外首期推出的95平和114平的数量不少,刚需能接受住价格的还是值得考虑的。
    保利属于央企,进入郑州时间不短,开发过保利海上五月花,保利心语,保利文化广场,口碑一般,但好在背景强大,也不至于太差。
    虽说是占地2千多亩的超级大盘,但更多人说它是孤盘,地块较为分散,连霍高速一分为二,跟金水湾类似,未来连霍高速北移,但连霍高速的各种立交还在,出行还是有点不方便,目前周边差的还有配套,但2019年开盘,交房在2021年底或者2022年,周边配套陆续齐全,关键是学校要跟得上,毕竟教育在我们国人的眼里还是比较重要的。
    现在它跟北龙湖的距离也被宣传成了卖点,没办法,谁让北龙湖的光环这么大呢,对北区楼盘情有独钟的,这个也是个不错的选择。
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    保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥东麓园 2019-05-22 17:34
    西有东麓园,东有香麓湾。
    这是康桥在金水科教园区布局的两个改善项目,以东三环为分界线,目前东麓园为尾盘,价格在周边也是佼佼者。
    香麓湾地块为科教园区东三环东侧,位于鸿发路北、博学路东,于4月15日摘得土地,住宅用地占地面积132亩,容积率2.0,楼面价为4725元/㎡,东侧为同时摘得的商务地块(鸿业路南、农场路西)112亩,容积率2.0.
    两个地块的所在区域是整个区域目前发展比较成熟的,位置算是最好,也是住宅比较集中的地方,周边住宅项目有鸿园、瀚海尔湾、清水苑、泰禾广汇项目。西侧为贾鲁河及贾鲁河湿地公园,自然环境不错,南侧为瀚海尔湾后期住宅、西亚斯科技园,北侧规划有所小学,南侧规划一所九年制义务学校。
    周边有连霍高速、东三环高架、鸿宝路等多条大道,公共交通目前只有275路,地铁未来几年都将是空白,学校除周边规划的学校外,附近还有金水区第二实验小学和鸿兴路中学。
    虽然机场不搬,对整个片区的噪音影响是避免不了了,但对于东三环以东的区域,距离机场还有段距离,泰禾广汇项目、金地项目、绿城天伦代建项目纷纷落地,贾鲁河湿地公园也即将对外开放,明理路、鸿苑路与连霍高速的立交项目也将开工,周边的路网也都列入市政计划中,这里作为北龙湖的后花园,并没有所谓的“凉凉”。
    ?? 周边以改善性住宅为主,低密度,132亩的土地,体量还是不小的,规划应该跟东麓园差不多,洋房+小高层,预计下半年入市,康桥的品牌本身就是卖点,改善者优先。
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    康桥东麓园康桥东麓园
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