欢迎来到米宅

微信登录

  楼市分析

地产股暴跌,行业大佬纷纷转型,房地产将步入新周期

发表时间:2018-07-05  作者:行云  来源:米宅北京

分分彩单双技巧 www.i90en.cn

1


最近的房地产,不管是楼市还是股市,都不平静,处处散发着风雨欲来的信号。

我们先一起来回顾一下最近地产大佬们的新闻。

6月25日,恒大公告宣布,恒大集团以67.46亿港元收购香港时颖公司100%股份,间接获得Smart King公司45%的股权,成为公司第一大股东。这意味着,恒大将用130亿人民币投资贾跃亭的FF汽车。

就在大家还在调侃恒大许家印要接融创孙宏斌的锅时,万科也来搞事情了。

6月29日万科在深圳举行的2017年股东大会上,董事会主席郁亮表示未来万科要把“地产”二字去掉。十年后,万科应该不再是房地产公司了,如果是也会惨淡经营。未来万科要做“美好生活服务商”,说不清物流、开发、商业等业务分别占多大比例。

万科的“去地产化”刚刚开始,绿城和碧桂园又来抢戏。

7月2日彭博社报道,绿城正要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加速资金回笼。要“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

绿城的消息刚刚开始发酵,碧桂园也爆出了全力回笼资金的消息。

7月4日,澎湃新闻报道连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园,正在改变扩张策略,为缓解融资政策收紧带来的压力,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流。目前一些区域的多个合作项目已经退出。

春江水暖鸭先知,地产大佬们动作频频,颇有大敌当前的阵势,不明真相的吃瓜群众们看得十分焦虑。


2


房企大佬们不太平,股市也是风声鹤唳,地产股板块已经跌成一片青青草原。据中新经纬数据显示,自从6月25日爆出棚改项目全面暂停的传闻,一直到7月3日收盘,在这一周的时间里,Wind房地产指数已经跌去6.5%。

虽然受贸易战影响,股市已经血流成河。但是房地产板块损失尤为惨重,短短一周,市值蒸发超3000亿。地产龙头的日子也不好过,万科最近一周跌掉约400亿元;招商蛇口、保利地产市值也蒸发了两三百亿;同为难兄难弟的港股恒大与碧桂园也跌掉数百亿。


(房地产板块近7日历史资金流)

一时间,炒房客面临灭顶打击、楼市泡沫见顶、房地产崩盘等各种言论卷土重来。

不得不说,最近房地产发生了很多大事。企业购房收紧、棚改货币化安置收紧,湖南党报连发多文痛批楼市乱象,住建部会同银保监会等七部委开展30城市场乱象政治行动,再加上连续一周地产股票的暴跌,都让人觉得有大事要发生。

很多事情看似独立,但是内在都有联系。如果将近期国际上的贸易战、人民币汇率大跌,和国内定向降准、中央点名30个城市加强调控、棚改收紧等等热点新闻结合起来看,就会发现有他们有内在的逻辑联系,也预示着房地产进入了新周期。

3


近几年,国内的房地产涨幅可以用“疯狂”两个字来形容。2015年至今,从一线城市到五线小县城,房价轮番上涨,全国人民的炒房热情高涨,上至专家教授,下至菜市场大妈,人人都在讨论买房。

可是,当所有人都知道干一件事情赚钱时,往往就意味着开始走下坡路了。

可怕的是大多数人逐渐形成了房价永远高涨的认知,却不知道房地产也有周期,无视有涨就有跌的自然规律。坦率来讲,从目前的形势来看,房价已经失去了像之前一样持续高涨的最大动力,很难再重现2016年那样的疯狂上涨的景象。

为什么这么讲?

关于近年来房价上涨的原因,众说纷纭。总结起来无外乎城市化加快导致需求增加,GDP稳定增长居民收入增加,还有一个就是货币超发。

毋庸置疑,前两个原因的确对房价的上涨有影响,但不是最根本的。就需求而言,在大城市,最能代表实际居住需求的是租金。因为在大城市,外来人口很少有刚到大城市就买房的,一般都是租房。但是过去十年各大城市租金涨了几倍?房价又涨了几倍呢?

至于GDP,虽然近年来我国的GDP和居民收入都在保持稳定增长,但是增速一般都保持在6%-7%。而过去十年,一线城市的房价却上涨了将近十倍。房价上涨的最大原因,是货币的超发。



2007年,我国的广义货币供应量(M2)是40.34万亿,到2017年,规模达到了167.68万亿,是2007年的4倍。而且近10年来,M2与GDP的比值持续升高,到2007年已达2倍,而美国、韩国、日本等国家基本保持在1倍。

这往往意味着生产同一单位的GDP,我国要花更多的钱,经济运行的效率低,负债高。这也是过去我国通过印钞来刺激经济增长的必然结果。

一般来讲,超发货币涌入到市场,会造成通货膨胀、物价上涨,人民生活水平下降。这时候,房地产承担起了货币蓄水池的功能,大量超发货币流入房地产,而关乎民生基础的物价水平保持稳定。而房地产的繁荣也带动了建材、家电等上下游几十个行业的发展。

4


但是人无百日好,花无百样红。当前内忧外患的局势下,继续大力印钞的可能性微乎其微。从央行逐渐收紧的货币政策,中央对房地产的密集调控都能看出一些端倪。

为什么说货币超发的可能性很低了呢?

首先,人民币国际化已经成为我国长期发展战略,只有人民币国际化,才能够保持本国币值稳定、增加对全球经济的话语权、减小外汇储备缩水风险。 

目前在东南亚等国,人民币已经成为“硬通货”?!耙淮宦贰币餐贫巳嗣癖夜驶慕?,目前已有新加坡、俄罗斯、澳大利亚等60多个国家将人民币纳入外汇储备。

人民币国际化正在发展的关键时期,如果这时候继续大水漫灌,造成人民币急速贬值,那些有大量人民币外汇储备的国家会怎么想,怎么做?我们的努力是不是要一夜回到解放前?

就短期来看,中美贸易战已经导致人民币急速贬值,都快跌破7了,这时候我们还能大印钞票么?

有人会讲,现在拉动GDP的三驾马车中,出口备受打击,就剩投资和内需了。至于投资,现在地方政府债台高筑,再靠财政收入投资来拉动经济也不现实。就剩下个内需,难道房地产这个夜壶又要被拿出来用了?

可是,从目前政府的各种表态来看,基本没戏,反而加强了调控,为什么会这样呢?

2010-2017年我国的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%,降了一倍;而2017年9月中国居民家庭负债总额就达到了5.9万亿美元(约38.9万亿人民币),80%为房贷。减去贷款总量后,居民净存款总额仅剩26万亿。一直到今年5月份,居民贷款的增加值都比存款增加值高。

仅房贷这一项,就把其他内需的增长空间挤压殆尽。如果继续放水,傻子都知道要去买房,那么我们之前为经济脱虚就实所做的推动供给侧改革、制造业2025等努力就都白费了。

另外,中国的楼市总市值已经超过了430万亿,是GDP的5倍,是M2的2.5倍,是储备货币的15倍。那么高的市值和贷款,不管是出现大规模套现离场还是房价暴跌导致断供潮,都会使房地产崩溃。房地产一旦崩盘,中国经济必将元气大伤。

所以在企业、地方政府的杠杆降下来以后,各种限购限售的操作层出不穷。目的就是为了锁住流动性,用时间来换取空间,慢慢消化。即使降准,也是扶持中小企业,严格限制资金大量流入房地产。

不得不说,房价再次暴涨的可能性很小。但是凡事有一利,必有一弊。房价回归平稳和理性,对广大刚需和地产行业的健康发展都有好处。

5


看到这里,很多人会想,那现在房子还能不能买?

对于这个问题,只能说一线城市和强二线城市的优质资产值得长期持有,而此次因棚改或者人才引进导致房价暴涨的三四线城市,已经到了很危险的境地。

我们之前说过,除了货币超发,需求和居民收入增加也是房价上涨的重要原因。而后两者与城市的人口数量和产业基础直接相关。如果一个城市有持续不断的人口涌入,有发达的产业和大量就业机会。那么房价是有支撑的。

中国虽然是人口大国,但是现在老龄化形势严峻,也是唯一一个未富先老的国家。对于城市来讲,占领了青年劳动力就赢得了未来发展的先机。今年各地掀起的抢人大战,虽然的确起到了破除限购,拉高房价的作用,但是也能看出很多城市对人才的渴求。而随着城市化进程的推进,会有越来越多的人口涌入到几大城市群中。

即使未来极有可能是穷人租房,富人买房,优质资产仍有市场。

投资最终投的都是国运。

货币超发的时代已经结束,以前闭着眼睛买房就能赚钱的日子也一去不复返。在这种形势下,如何买房投资才真正具备很高的技术含量。愿你我共勉,一起精进。


米宅北京城市考察系列:

北京调研系列:

双桥 | 大兴新机场 | 天通苑 | 望京  | 昌平未来科学城 | 通州 | 丽泽商务区 | 西城学区房 | 海淀学区房 | 东城学区房 | 房山 石景山  大兴 | 孙河 | 奥森 | 东坝

天津考察系列:

 环城四区 | 武清 | 滨海新区(上) | 滨海新区(下) 城六区 | 天津学区房(上)天津学区房(下 )天津抢人 | 团泊新城 

环京考察系列:

 固安 | 唐山  | 大厂 | 保定 | 沧州  | 北戴河 廊坊 涿州 | 秦皇岛 | 涞水 | 下花园 | 曹妃甸

雄安考察系列:

雄安真相调研土著说雄安 | 环雄(上)环雄(下)

米宅北京


米宅北京,一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地,把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息,也有有温度的故事和情怀。


请关注——米宅北京。

你一定不会后悔结识它!


长按二维码识别关注???

(完)

责任编辑:董少晶

标签: 房地产  股市  
本文章原创自米宅旗下《米宅北京》
调研分析北京、环京、天津等地的房地产市场,透析价值,发现洼地。
更多精彩内容请识别左侧二维码。

专注全球视野、财经视角下的不动产资产配置!

郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘二七区楼盘中原区楼盘管城区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘中牟楼盘新郑楼盘新密楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘开封楼盘焦作楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房二七区二手房中原区二手房管城区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房中牟二手房新郑二手房新密二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房开封二手房焦作二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。
621| 209| 924| 853| 548| 736| 759| 399| 968| 813|