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  楼市分析

1500亩土地面世,南三环要甩掉纯刚帽子?

发表时间:2018-07-04  作者:阿Q  来源:郑州楼市

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越是细枝末节,有时候越有嚼头。


一件微乎其微的事件,不一定能够扭转市场的走向,却总能在最合适的时机,窥探到未来的一丝端倪。


1

被放逐的金岱产业园


金岱片区,注定是一个被遗忘的角落。


相比于其他备受关注的新区,金岱片区绝对算是一个弃儿,备受冷落。


想想也是,一个被高架环绕、铁路包围,片区内部全是杂乱无章的市场,被人遗忘似乎理所应当。



金岱片区的产业格局也是错综复杂,各色产业都有——



川流不息的大货车、大片的低端产业园、脏乱差的环境、尚未拆迁安置的城中村,不由自主的,就是在第一印象上,金岱片区已经被人抛弃。


天生硬伤,金岱片区彻底丧失了再进一步的动力。


除此以外,一无所有。

2

位置这么好,为啥就起不来?

紧邻南三环、背靠东区、西靠管南、东临滨河国际新城,再加上地铁4号线加持,金岱片区为啥就是不中???


1、钢铁园、物流园、批发市场、各色工厂,居住环境较差,大货车、电动车横行无忌,环境十分嘈杂;

2、住宅用地非常少,居住氛围不能再差了;

3、没有集中商业,所谓的商业就是沿街商铺,并且主要集中在园区北部;

4、没有成型的学校,仅有大王庄小学、郎庄小学等城中村学校。


但是资本总有办法寻找到最佳的投资场所,这一次,金岱产业园走在了十字路口。


其实金岱产业园拆迁的传闻由来已久,时间一久,连这里的商户都觉得,拆迁是一件遥遥无期的事情,这么多的商户,怎么说也得三五年才能搬迁完毕吧!


令人吃惊的是,原本迟迟未到的拆迁工作这么快就要来临,来得那么快,甚至显得有些仓促。



3

飞上枝头变凤凰?


一步落后,不代表步步落后。


2018年6月15日,郑州市规划局贴上了一个批前公告,为期30日:


项目名称:《郑州市管城回族区紫辰路以东、太白路两侧街坊控制性详细规划》,占地面积不小,高达1470.6亩(98.04公顷)。


▼土地利用现状图


▼土地利用规划图


▼规划用地指标,特别是住宅用地指标


在住宅用地指标中,住宅用地共8块,面积从55亩到178亩不等,容积率1.5的1块、容积率3.0的5块、容积率3.4的2块。


令人吃惊的不是7块容积率3.0-3.4的地块,仅剩的那1块1.5的容积率才是最让人着迷的地方。


这么刚需的金岱片区,怎么会诞生一块容积率低于1.5的低密地块?


如果按照规划落地的话,这块占地60亩、容积率低于1.5的地块,能否批示尚未可知,全部别墅的可能性也不大,极有可能是洋房+别墅。但是即便如此,这里依然会是金岱片区的制高点。


只有一种解释可以说得通,那就是——


在兼容刚需的同时,也大胆预留了纯改善用地,政府的意思很明显,想在金岱片区做一些细微的改变。


也许这个改善地块改变不了片区刚需的局面,但是至少,这是一种向上的力量。


4

低密的不只是金岱片区


刚需置业哪里去?管南片区欢迎你!


一直以来,管南片区,甚至可以说整个南部片区,都在背负着“刚需”的帽子,很厚重,摘也摘不掉。


这里被称为刚需集散地,是挺进郑州城区的门槛。


但是市场在变,南部片区也在不断释放出“改变”的信号,特别是几块用地控规的出现,给了一丝丝的生机。


1、宇通工厂的控规最令人瞩目。


16块住宅用地,容积率3.0的地块有6块,容积率2.0的用地有6块,容积率1.7的用地有4块。


规划一出,全城震惊!首先,16块住宅用地,全部低于3.0,意味着哪怕是刚需,未来的住宅项目,也会是十分舒适的住宅指标;


其次,2.0以下的住宅用地甚至占16块用地的62.5%,改善地块第一次压倒刚需,妥妥的改善之地;


第三,更令人惊喜的在后边,竟然预留了4块容积率低于1.7的住宅用地,要知道,容积率1.7是北龙湖的通用指标,换句话说,至少4块用地,会出现洋房甚至别墅。


2、融创大王庄片区规划。


融创的速度向来快刀斩乱麻,绝不拖泥带水。


前段时间,朋友圈中已经有多位融创置顾,寻找临时展厅的消息,这就意味着融创大王庄项目会在下半年面世,暂命名“融创城”。


大王庄城改10块住宅用地中,容积率全部是3.0,指标还不错。


虽然从备案名中,能够看出是刚需无疑,再加上融创一贯的高低配风格,但是10块用地容积率全部低于3.0,虽然刚需,至少还是一个可以接受的指标。


3、振兴-姚庄、郎庄规划。


姚庄城改由振兴地产拿下,案名“富田九鼎公馆”,一水的纯高层,临十七里河+4号线地铁口,售楼部已经正式亮相。


规划的6块住宅用地中,容积率均在3.5-3.8,2块容积率3.5,4块容积率3.8,还在可以接受的范围内。临河+地铁口+南三环,振兴地产打造的产品中规中矩,目前释放的信息是精装,预计价格是1.55万左右,关键看首开有没有惊喜。


4、没有小伙伴的中岳俪景湾。


这是金岱片区仅有的在售项目,由中岳秀峰集团打造,纯高层,容积率3.5,占地仅46亩,毛坯价格13800。


整体来看,还是开发商实力有限,中岳俪景湾只能说打了个头阵,对片区的拉动作用微乎其微。


5

最高价能否突破2万?


看完这几个项目的用地指标,没有以往城改的排斥心理,相反,多了一些安慰。


至少,这里的刚需用地都能控制在4.0以下,甚至是3.0以下;至少,这里还有11块容积率低于2.0的用地;至少,这里的开发商都还比较靠谱。


不再是楼密密,只为多盖房子,未来更多的是向溢价、向改善挺近。


不是一水儿的纯刚需,加入了一些改善的成色,对于整个大片区而言,是一件好事。


目前南部片区的价格非常扎实,也非常统一,高层价1万3-1万4左右,洋房价1万8左右。


这是目前南部片区的价格现状。


但是,这个价格的前提是,哪怕是洋房,都是容积率3.5的高低配,并非纯粹的洋房。


未来,一旦这些规划落地,宇通项目正式动工、金岱片区正式启动,容积率1.5-2.0容积率的11块用地面世,未来洋房/别墅的价格会不会突破2万?


项目还没出来,谁也不敢保证!


如果突破2万,会有什么影响?


1、片区溢价得到提升,改变“纯刚”气质。至少,这里还有改善。


2、刚需价格会借势稳步提升,洼地逐渐被填平,上车成本提高。


但是,这是趋势,这是改善的趋势,无法回避也无法改变。


6

对于刚需,是不是一件好事?


未来,整个南部片区,未来仍旧是以刚需、刚改为主,改善很难成为主流,哪怕这里的最高价突破2万。


1、改善用地占比仍旧很少。


哪怕是宇通工厂10块2.0以下的容积率、金岱产业园1块1.5的容积率,依旧改变不了整个片区3.0-4.0容积率的现状。在这个容积率之下,仍旧是以刚需、刚改为主,改善为辅。


2、土地出让规模、项目体量都太大。


物以稀为贵,货量越足,溢价越低。整个南部片区,已经面世的永威城、绿都紫?;?/a>、绿都澜湾、鑫苑国际新城、正商中州城,即将面世的鑫苑·德润珺园、融创城,以及未来面世的康桥王胡寨、碧桂园名门、富田南曹(振兴地产另一个项目)、碧桂园南曹等项目。


每一个项目都是占地千亩、每一期都房源千套,想要在整个南三环片区纯刚的背景下,通过少量的改善之地提升片区溢价,谈何容易。


3、最关键的一点是,南部片区无改善。


在大家的根深蒂固的意识中,南部无改善,哪怕是在南三环附近,晚上的货车一辆接着一辆,更别说南四环甚至四环外了,脏乱差的环境一时之间难以改变。


这11块低密地块出让,更多的是市场上泛起的几朵浪花,好看,但不会影响大局。


趁着这几个规划还未完全落定,趁着尚未有房企盯上这个片区,如果你要在这里置业,请抓紧上车,再不上车,那些改善盘一出来,你连上车的机会都没有了。

(完)

责任编辑:董少晶

标签: 金岱产业园  南三环  
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