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  楼市分析

加码之后,谁将下跌?谁将凉凉?谁的命运从此不一样?

发表时间:2018-07-05  作者:米宅大白  来源:米宅<原米宅米宅>

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1


昆明调控再次加码了!和我们预测的时间吻合。 

   

7月1日,下午两点,昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》。


随后关于昆明调控加码的“重磅”体标题文字迅速扩张。


《通知》很长,我们挑重点说:


1、暂停向已拥有昆明市区内一套以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房。

2、暂停向非云南户籍未成年人销售新建商品房。

3、对于在市区无房的非本省户籍成年人限购1套新建商品住房。



翻译成白话就是:


1、新房不限购。外地三无可以买一套。

2、二手房不限购。二手房随便买。


昆明的调控一出,业内一片哗然!


昆明,面对长沙的调控,你不惭愧吗?


我们的观点,昆明还没到时候,但昆明也到了最后的呐喊!


与此同时,在东北沈阳,地价比肩房价,刚刚逼近万元;在湖南长沙,刚刚出台的625新政,长沙楼市一曲凉凉成绝唱。


你大概能发现昆明的调控节奏,比长沙慢半拍。


沈阳的的调控,又比昆明慢半拍。


如果把他们连起来,你会看到本轮调控的三个阶段。



2

昆明,最后的呐喊!


我们说昆明的调控措施很有典型性,看穿昆明调控有助于我们看穿整个中国的楼市调控。


2018 年第一个加码调控的城市是昆明。


2018年,3月1日,昆明加码调控。当时我们的结论是:这样的调控,只会让买房变得更难,成本更高,房价涨的更快。


事实证明,3-6月昆明按照每月10%的涨幅快速上涨中。


我们可以简单的复盘一下昆明楼市已经走过的历程:


1、2016年10月起,随着各类去库存措施的落实,昆明人投资房产的热情被点燃。

2、2017年全年昆明主城(含呈贡)房产销售火爆,主城五区商品房成交量为131398套,平均每天成交360套房,量价齐升,逐渐出现日光盘现象;

3、在这个过程中,呈贡因为房价上涨太快被限售,随后其它区域逐渐跟进。

4、昆明当地地产圈不断流出外地人团购的消息,真假难辨。

5、开发商为了加快新货上市,采取少量多批上市的营销策略。

6、越来越多开发商进入昆明市场,以往遗留烂尾项目如今成为房企眼中的"抢手货"。

7、开发商拿地热情很高,不断刷出新地王。

8、同时,昆明房价突破了万元的大关了。

9、在这样的背景下,2017 年 10 月,昆明推出了限售措施,可是房价上涨的势头却越来越猛了。

10、2018年3月1日,再次加码。新房限售年限从两年变成三年;二套首付比例从30%上调到45%;推出共有产权房。

11、2018年7月1日,昆明再次调控。


这是昆明本轮调控走过的十一步,未来12个月,我们相信昆明还有三步要走!


我们称这种调控为挤牙膏式调控。这样的调控,只会让买房变得更难,成本更高,房价涨的更快。


它的后果就是随着调控的不断加码,楼市从开始的小确幸到兴奋、到狂欢,到最后整个城市一起癫狂,房价就像步入一楼的电梯,蹭蹭的往上走, 最后限购、限贷、限价、限签,紧缩信贷、利率上浮等等一系列的大手同时上下其手,死死压住,楼市自己耗尽力气,这一波才算完。

而此时,房价上去了,去库存的任务结束了。


所以面对这次的调控,我们判定昆明未来12个月内还有三次查漏补缺的政策收紧。


为什么不一次调整到位,因为昆明去库存的任务还没有完成。


据昆明中原资源中心对昆明2013~2016年的存量统计显示,2016年底住宅库存量为489万㎡,消化周期11个月。


2017年,全国调控政策密集出台,昆明依然闷声去库存,整体去化效果显著,全年卖出了817万方;截止到2017年年底去化周期约6.6个月。


2018年3月底,住宅去化周期是5.76个月。于是我们看到3月1日,昆明加码调控。


2018年6月底去化周期是多少呢?我们没有找到最新的数据,但从昆明7月1日的调控政策来看,昆明的去库存任务到了最后冲刺——越烧越火,秒光盘频现,市场上一房难求。


▲昆明某项目开盘,临时上调房价2000元/平。


我们对这个城市的基本判断有两个:


1、目前的昆明,还基本处于新房癌的阶段,反映到房价上面,在市区可通勤的范围内,房龄因素大于地段因素,一手房已经有了一些明显的涨幅,二手房还不明显,楼市处在冲顶的前奏。


2、尽管昆明连续涨了2年了,但还将继续涨。


什么时候算完?必要的三步走完。


1、限价、限签、限售、购房资格、限购等全面收紧!

2、限价、限签、限售、购房资格、限购、首付比例等再次收紧!

3、限价、限签、限售、限购、购房资格、首付比例、信贷政策等全面收紧!



3

沈阳,刚到小确幸!


我们看沈阳的调控。沈阳明显比昆明要慢半拍。


2017年上半年,沈阳楼市量价齐升。


此时二线热点城市正在进行限购、限贷、限价、限售。


不久,6月8日,沈阳出台了13条房地产新政,以促进沈阳房地产市场健康发展为主。


其中公积金贷款额度和首付比例发生重大调整:


1、住房公积金贷款调整,贷款最低首付比例为20%;

2、在校生买房享契税补贴和奖励

3、商住两用房可落户


随后8月沈阳再次调控,主要体现在5年限售。


在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内,沈阳市户籍居民购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。非本市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。


2018年4月17日再次调控,扩大限售范围,首次限购!


1、将购买商品住房和二手住房的限售范围内”扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”。


2、对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域内本市户籍居民家庭,在本市行政区域内拥有2套及以上住房的,暂停向其销售限购区域的商品住房。


非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的,暂停向其销售限购区域的商品住房。


3、对于住房公积金的贷款额度进行了管控。


这是目前沈阳的调控政策。我们看到限购的要求还不是很高,只需要6个月社保,这为后续政策升级提供了一个空间。


如果对照昆明楼市走过的调控十一步,现在的沈阳差不多走到了第七步,算上昆明还没走完的三步,沈阳刚刚走到一半。




4

长沙,凉凉!


我们再看长沙的调控。


显然,昆明的调控比长沙的又慢半拍。长沙已经走到了楼市调控的最后一步。


长沙自2017年以来,317、520、821(人才新政)、923连推四道政策,完成了从鼓励去库存到四限政策的全面升级,限价、限签、限购、限售、首付比例、购房资格、信贷政策等都收紧。


但同样是九年义务教育,长沙为何如此的优秀???


6月25日,长沙开启“反炒房” 楼市新政限购、限售,再次收紧购房资格。


这次新政一出,我们说长沙楼市彻底凉凉了。


为什么呢?


首先因为长沙的去库存任务完成了。


长沙楼市从2016年去库存开始到,2017年大部分楼盘无房可卖,长沙库存降到2.8个月,去库存任务早已圆满完成。


所以“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争?!?/em>《湖南日报》甚至将其类比“新中国成立之初,一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序,挑战新生的人民政权”。


同样是腰间盘,长沙是如此的突出!一时之间,疾风骤雨,似乎第三次全国性的调控因此拉开序幕。


我们说长沙的应激反应是有示范效应的!但其它城市会不会跟进,就未必了。


其实武汉、杭州、南京、成都都已经到了牛市尾声,楼市横盘,洼地难寻,这一轮调控基本都走到了最后一个阶段。


但是为什么长沙这么“狠”!。


我们会发现这不是一个偶然。其中纵观整个调控过程,长沙一直都有点用力过猛。


比如去年520调控新政颁布后,不到两个月的时间,8月长沙就跟进人才新政,凭学历随时迁户口,签了户口就能买房。这些信息对楼市的冲击是巨大的。随后开始出现几秒抢光上千套房,楼市彻底失控了。


再比如2018年6月初,长沙住建委印发《关于实施差别化购房措施的通知》,长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房,将优先满足首套刚需购房群体。


这和成都、武汉刚需优先摇号不同,长沙的政策直接剥夺了某些群体的购买权力。


它对楼市的刺激和杀伤力也是前者无法比拟的。


于是才有了长沙625疾风骤雨式的补漏洞:


不落户社保个税两年,落户也要连续缴一年;

集体户口不能买房;

假离婚不能买房;

摇号人多的情况下优先本地人,工作或落户越久越靠前;

本地人想买2套要等证满四年;

无论谁出证后四年才可交易;

等等,这一切都是连贯的。


我们对长沙的基本判断是:


1、长沙既遵守全国调控节奏,又走出了长沙独有的特色!


2、反炒房“歼灭战”将会成为长沙楼市浓墨重彩的一笔!


3、长沙对楼市的调控方式和态度,会传导到其它行业对这个城市的认知。


4、在未来,无论是“炒房客”还是开发商,再来这座城市都会想一想,掂量掂量的!


5、最后,长沙楼市牛市尾声,完成本轮调控的最后一步。



5


昆明、长沙、沈阳现阶段的调控措施很有典型性??此堑牡骺胤椒ê吞?,能看出这个城市的野心和未来的城市命运。


他们既不唯一,也不是最后一个?;褂兴??


最后,关于长沙楼市的更多看法请点击《大白楼市一线声音》最新一期,在文章里写不出来的都在里面了,另外小程序还有专享价!



(完)

责任编辑:郭悦

标签: 昆明调控  
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